Гр. Лом
Ломският районен съд, четвърти граждански състав, в открито съдебно заседание на 20 декември две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Боряна Александрова
При секретаря Веселка М., като разгледа докладваното от съдията Александрова гр.д.№ 819/2017 г. по описа на ЛРС, за да се произнесе, намери за установено следното:
Иск с правно основание чл. 16, ал.5, вр. чл. 8, ал.1, т.2 от ЗАЗ, вр.чл.79, ал.1 ЗЗД.
Производството по делото е образувано по подадена искова молба от М.Е.Я. , ЕГН **********, чрез пълномощника му по делото-адв.Л.Г. от МАК против Д.Д.Б., ЕГН ********** в която твърди, че по силата на НА за дарение № 23, том VІІ, рег.№ 4071,н.д. 358/12г. и НА за дарение № 46, том ХІІ, рег.№ 8292,н.д. 876/12г. на нотариус Д.М., рег.№393, на Нотариалната камара на Р България с район на действие – ЛРС, от 13.06.2012г. е собственик на 3 бр.ниви:
- поземлен имот с идентификатор 44238,29.14, находящ се в землището на гр.Лом,обл.Монтана по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени съъ заповед № РД-18-5/26.01.2009г. на Изп.Директор на АГКК, в месността „Гол гред”, с трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване: НИВА с площ от 14 400 кв.м., четвърта категория земеделска земя, с номер по предходен план :029014, при съседи: 44238.29.19, 44238.29.20 , 44238.29.15, 44238.29.53 , 44238.29.50 и 44238.29.7
- поземлен имот с идентификатор 44238,2.4, находящ се в землището на гр.Лом,обл.Монтана по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-5/26.01.2009г. на Изп.Директор на АГКК, в месността „Под шосето”, с трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване: НИВА с площ от 11 670 кв.м., четвърта категория земеделска земя, с номер по предходен план :026004, при съседи: 44238.26.51, 44238.26.53 , 44238.26.5
Твърди също, че от 01.11.2012г. е станал собственик и на : поземлен имот с идентификатор 44238,7.57, находящ се в землището на гр.Лом,обл.Монтана по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-5/26.01.2009г. на Изп.Директор на АГКК, в месността „Среден град”, с трайно предназначение на територията-земеделска, начин на трайно ползване: НИВА с площ от 7733 кв.м., четвърта категория земеделска земя, с номер по предходен план :00700043, при съседи: 44238.7.9, 44238.7.8 , 44238.7.58, 44238.11.53 и 44238.7.56, навежда твръдение, че този имот е бил част от поземлен имот с идентификатор 44238.7.3 и към дата 15.04.2011г. неговата дарителка и прехвърлителка Е.М. Анева, заедно със С.М.Г., чрез пълномощник в качеството им на арендодатели са сключили договор за аренда с ответника, в качеството му на арендател- договор за аренда на процесните имоти, вписан в СлВ при ЛРС , вх.№ 4050/27.04.2011г., Акт №3,т.11 в СлВ при ЛРС.
Навежда доводи,че арендния договор бил сключен за 5 години, считано от сторансктата 2011/2012г., по силата на който ответника се бил задължил да извършва арендни плащания за 5 годишен срок в края на , но не по късно от 01.12. на всяка стопанска години.
Ищеца твърди също, че отказал да сключи нов аренден договор с ответника, след изтичане на срока, поради което и ответника отказал да му заплати дължимото арендно плащане за последната стопанска година от действието на арендния договор, а именно за стопанската 2015/2016., в размер на 50бв./дка, след актуализиране на размера на арендната вноска, съгласно чл.6 от сключения между страните аренден договор – в общ размер на 1740,15 лв. Твръди също,че другите арендодатели ,сключили договор с ответника им бил заплащал по 50 лв/дка. арендно плащане.
Твърди се също, че ищеца многократно молел отвентика да му заплати претендираната сума, но последният отказвал , това поридило правният му интерес от така предявения пред ЛРС иск.
Моли, на осн.
чл.
16, ал.5 във вр. с чл. 8, ал.2, т.1 от ЗАЗ да бъде изменен
договор за аренда, сключен между страните,
като бъде осъден ответника да му заплати сума в размер на 1740,15лв.
представляваща неизплатена актуализирана арендна
вноска за стопанската 2015/16г. за процесните 3 ниви,
като , като считано от стопанската
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника по делото, в който взема становище, че предявените обективно съединени искове от страна на ищеца са допустими , като признава иска до размера на 35 лв./дка, в останалата част над този размер оспорва иска, като се аргументира подробно за това.
Предявява обратен иск против ищеца, която претенция съдът е отделил в друго производство.
Съдът, като съобрази становищата на страните, на основание събраните по делото доказателства и закона, намира за установено следното:
Видно от Договор за аренда на земеделска земя от 27.04.2011 г., сключен между С.Г., Е.Я. и Е.Я., в качеството им на арендодатели и ответника, в качеството му на арендатор, арендодателя е предоставил на арендатора за временно и възмездно ползване за срок от 5 години- 3 броя ниви, индивидуализирани по горе.
Видно от пълна история на имот № 44238.7.57, същия е разделен и от него са образувани няколко имота, като един от тях е имот № 44238.7.57 с площ от 7733 кв.м, с посочен собственик Е.М.Я..
Видно от аренден договор вписан в СлВ ЛРС т.ІХ, акт. 32, вх.№ 4050/27.04.2011г., сключен между Е.Я., С.Г. и Е.Я., като арендодатели и ответника, в качеството му на адендатор са предоставили за срок от 5 години земеделска земя – 3 бр.-ниви с идентификатори: №44238.7.57 – 7733 дка, № 44238.29.14 – 15 400 кв.м., и № 44238.26.4 – 11 670 кв.м., и др. съгласно чл.6,ал.1 от догтовора наемът е 20 лв.на декар за една стопанска година, а съгл.чл.7,ал.1 страните могат да се договарят при промяна на икономическите условия.
Установява се от НА за дарение на недв.имот – Е.М.Я. и М. Емчаев Я. са дарили на сина си общо три ниви: земеделска земя с идентификатори №44238.7.57 – 7733 дка, № 44238.29.14 – 15 400 кв.м., и № 44238.26.4 – 11 670 кв.м., и др.
По искане на страните съдът допусна и назначи ССЕ, от която се установява, че пазарната цена за арендно площане за стопанскта 2015/16г. е 45 лв./дка, или за отдадени общо 34,803 дка, дължимото плащане е 1566,14 лв., мараторната лихва е 46,55 лв., както и законната лихва ,считано от датата на предявяване на исковата молба в съда-17.03.2017г.
Съдът възприема заключението на изслушаната СОЕ, като обективно, компетентно, обосновано и безпристрастно. От него се установява, че средният размер на пазарната рента, за земи в землището на гр.Лом, за четвърта категория на земята е в размер на 45,00 лв./дка за стопанската 2015/2016 г. Вещото лице отговаря, че при определяне на пазарния наем/арендно плащане за земеделската земя не следва да бъде взета под внимание административно определената цена на т.нар."бели петна", тъй като при тях не е налице свободно договаряне.
При така установената фактическа обстановка, съдът направи следните изводи:
Нормата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ предвижда, че ако след сключване на договора за аренда, обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, като изменението не може да засяга уговорения срок. Разпоредбата на чл. 16, ал. 5 от същия нормативен акт гласи, че ако страните не постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила предложението, решение взема районният съд. Както бе посочено по- горе, в случая се установи факта на отправянето на предложение от страна на ищеца- като арендодател, до арендатора- ответник, за изменение на договора, както и факта на непостигане на съгласие между страните. Тези факти не са спорни между страните.
Спорен между страните е въпроса, дали е налице твърдяното трайно изменение в обстоятелствата, при които страните са се водили при уреждане на отношенията си и това изменение довело ли е до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, както и дали ищеца има качеството на страна по арендния договор, която има право да иска изменението му.
Не се спори между страните и се установява от процесния Договор за аренда от 27.04.2011 г., че същия е сключен с ответника по делото от Е.Я., Е.Я. и С.Г. и предмет на договора са три броя ниви,/ едната с площ от 45,815 дка/която впоследствие е предмет на доброволна делба и при разделянето 7,733 дка са в дял на Е.Я../ , нива с площ от 11,670 дка., и нива с плащ от 15,400 дка, в землището на гр.Лом.
След сключването на договора за аренда, с договор за доброволна делба от 11.04.2012 г. съсобствеността върху имот № 44238.7.3 е прекратена и от него са образувани нови имоти, един от които е имот № 44238.7.57, който е поставен в дял на Е.Я.. Последната след това , заедно със съпруга си Е.Я. са дарили имотите си на своя син- ищеца по делото. Съдът намира, че вписания договор за аренда по отношение на този имот , продължава да действа и по отношение на образувания от него чрез разделяне имот № 44238.7.3. Съгласно чл. 17, ал.2 ЗАЗ Приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда, ако същият е бил вписан, дори и обектът на договора още да не е предаден. Ако договорът не е бил вписан, той има сила по отношение на приобретателя за две стопански години след годината на придобиването. Видно е, че целта на закона е, да бъде запазено действието на договора за аренда и при промяна на собствеността по отношение на арендования обект, поради което следва да бъде прието, че действието на договора за аренда се запазва и по отношение на самостоятелен имот, образуван чрез разделяне или отделяне от имота, обект на договора за аренда. Безспорно ишеца по делото не е бил страна по процесния договор за аренда, тъй като той е сключен от други лица. Съгласно чл. 3, ал.4 ЗАЗ Когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, което изрично посочва, че съсобственик на отдадения под аренда имот, който не е сключил договора за аренда не е страна по него. Съгласно обаче, чл. 17, ал.2 ЗАЗ, приобретателя на на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда. Съдът намира, че в настоящия случай ищеца по делото има качеството на собственик на арендования обект, който е вече индивидуална негова собственост. Ищеца е собственик на реално обособена част от арендования имот, поради което следва да бъде прието, че придобива качеството на страна по договора за аренда . Страната, сключила договора за аренда, вече не е съсобственик в собствения на ищеца имот, поради което не може да бъде отречена възможността на ищеца да иска изменение на арендния договор по отношение на реално придобитият от него имот, въпреки, че имота е придобит от съсобственик, който не е бил страна по договора за аренда.
Съдът намира за установен и факта на трайното изменението на обстоятелствата, при които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, с оглед на установеното от ВЛ, че размерът на средното пазарно рентно плащане за декар земеделска земя в землището на гр.Лом е в размер на 45 лв. Размерът на дължимото арендно плащане по договора следва да съответства на установеното от чл. 8, ал. 2, т. 1 от ЗАЗ - на базата на пазарната поземлена рента.
Предвид гореизложеното, съдът намира предявения иск за основателен и доказан и следва да бъде уважен.
С оглед изхода на спора, и на основание чл. 78, ал.1, вр.ал.5 от ГПК, следва ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца направените от него разноски в размер на 992,07 лв: адвокатско възнаграждение 750 лв., депозит за ВЛ/120 лв./. и ДТ – 122,07 лв.
ИЗМЕНЯ, на основание чл. 16, ал. 5 от ЗАЗ, Договор за аренда на земеделска земя от дата 27.04.2011г., вписан в Служба по вписванията- Лом, № 4050/27.04.2011 г., том 11, акт 3, сключен между С.М.Г., ЕГН **********, Е.М.Я. ЕГН ********** и Е.С.Я. ЕГН **********, заместени от М.Е.Я. ЕГН ********** - като арендодател по отношение имот № 44238.7.3/нобразуван от имот № 44238.7.57/с площ от 7733 кв.м., имот № 44238.29.14 с площ от 15400 кв.м. и имот № 44238.26.4 с площ 11670 кв.м. и от друга страна – Д.Д.Б. ЕГН **********, В ЧАСТТА ОТНОСНО РАЗМЕРА НА УГОВОРЕНОТО АРЕНДНО ПЛАЩАНЕ, като УВЕЛИЧАВА размера на дължимото арендно плащане от арендатора, считано от стопанската 2015/2016 г. от 35.00 лева на 45,00 лева на декар предоставена площ.
ОСЪЖДА Д.Д.Б. да заплати на М.Е.Я. / двамата с посочени по-горе данни/ сума в размер на 1566,14 лв, представляваща арендно плащане за стопанската 201582016г., мораторна лихва от 1.12.2016г. до 16.03.2017г. – 46,55 лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от 17.03.2017г. до окончателно изплащане на сумата.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК, Д.Д.Б. ДА ЗАПЛАТИ на М.Е.Я., сумата от 992,07 лв.- деловодни разноски.
Решението може да бъде обжалвано в двуседмичен срок от съобщението пред
МОС.