Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр.
Лом, 25.02.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен съд - Лом, трети
съдебен състав в публичното съдебно заседание на 16 януари, две хиляди и деветнадесета
година в състав:
при
секретаря Веселка Младенова, като разгледа докладваното от съдията Александрова
гр.д. № 2942 по описа за 2017 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са установителни искове с
правно основание чл.124, ал.1 от ГПК във вр. с чл.3, ал.5 от Закона за арендата
в земеделието.
Предявен е иск от Р.Д.Р. с ЕГН ********** ***, чрез
адвокат Н.М.К. *** против „***” ЕООД с ЕИК ********* и против А.П.И. с ЕГН
**********.
Твърди
се в исковата молба, че на 26.01.2011 година, ответницата А.И.-А., чрез пълномощник, в качеството си на един от н-ците на П.П.А.-б.ж. на гр.Вълчедръм, като наемодател е сключила с
наемателя – първият ответник по делото , договор
за наем на земеделска земя, с който е предоставил на наемателя за временно
възмездно ползване срещу заплащане на наемна цена следният свой собствен недвижим имот – НИВА в землището на с.Златия ЕКАТТЕ 31053,
общ.Вълчедръм, с площ от 55,823дка., трета категория, м.“Слоговете“, имат № 118008 и
др. Срокът на договора е пет стопански години, считано от 01.10.2011г. до 01.10.2016г. Договорът е вписан в Служба по вписванията
гр.Лом на 28.03.2011год. с вх. Рег. № 2840,
акт №284, том 7 .
Ищецът на 29.07.2014год. в качеството си на арендатор е сключил с друг от наследниците на П.П.А.–
б.ж. на гр.Вълчедръм – С.Д.Б., представлявана от пърномощник, в качеството й на
арендодател, договор за аренда на земеделска земя, по силата на който
арендодателят предоставя на арендатора за временно възмездно ползване срещу
заплащане на арендна цена своя собствен недвижим имот – НИВА в землището на с.Златия ЕКАТТЕ 31053
общ.Вълчедръм, с площ от 55,823дка., трета категория, имот №118008 в м.“Слоговете“. Срокът на договора е пет години, считано от стопанската 2017/2018год. и е вписан в Служба по вписванията гр.Лом на 30.07.2014год. с вх. Рег. №5333, акт №100, том 12.
Твърди още, че въпреки наличието на вписания на 30.07.2014год. договор за аренда
между Р.Д.Р. и Стефка
Бънкова, на 30.03.2016год. между А.И.-А., представлявана от пълномощника си, като наемодател и първия ответник , като
наемател, е сключен анекс към договор за наем на земеделска земя, с който
срокът му е удължен о още пет стопански години, считано от стопанската 2916/2017г. Анексът е вписан в Служба по вписванията
гр.Лом на 03.08.2016год. с вх. Рег. № 4822,
акт №7, том 10.
Твърди се, че са налице два последователни договора –
за аренда и наем на един и същ имот, за съвпадащ период, поради което по този повод възниква конкуренция между правата на
страните, а по аргумент от чл.3, ал.5 от ЗАЗ/ който е специален закон/, предимство ще имат правата на този, чийто договор е
вписан пръв. В този случай сключения между ищеца и наследника С.Д.Б. договор за аренда е вписан в службата по
вписванията гр.Лом –
30.07.2016г., а сключеният между наследница А.И.-А. и първият ответник анекс, с който е продължен наемният
договор е вписан на 03.08.2016год., поради което анексът не може да се
противопостави на ищеца, в качеството му на арендатор по договора за
аренда, който е вписан по-рано в
службата по впасвания.
Иска
се: да се признае за
установено по отношение на А.П.И. – А. и „***“ ЕООД, че
сключеният между тях договор за наем от 2011год. вписан в Служба по вписванията гр.Лом на 28.03.2011г. и анекс към него, вписан на 03.08.2016год. в Служба по вписванията гр.Лом,по отношение на нива в землището
на с.Златия, имат № 118008 с площ от 55,823 дка в м.“Слоговете“ нямат действие за стопанските от 2016/2017г. до стопанските 2020/2021година, а има действие
договорът, сключен между него/ищеца/ и С.Д.Б., вписан в Служба по вписванията гр.Лом с вх. Рег. № 5333, акт №100, т. 12.
Претендират се разноски.
Писмен отговор в
срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника „***“ ЕООД . Оспорва изцяло иска,
мотивирайки се , че сключеният между него и А.И.-А. договор за наем е бил
сключен за срок от пет стопански години, като преди да изтекъл срока на
договора с анекс от 30.03.2016г. е бил изменен по отношение на наемната цена,
този анекс е бил вписан в СлВ, преди изтичане на срока на договора. Поради
това, се твърди, че съобразно разпоредбата на чл.3, ал.5 ЗАЗ действие има
договорът за наем, а не анекса към него.
Претендира
разноски.
Оветницата А.И.-А. в срока по чл.131 ГПК не
изразява становището си.
Доказателствата по делото са
писмени и гласни.
Съдът, като анализира и
прецени доказателствата по делото във връзка със становището на страните и
съобразно правилото на чл.235 от ГПК, приема следното:
От фактическа страна.
Между страните е безспорно и от събраните по
делото писмени доказателства, неоспорени
от страните се установява, че на 26.01.2011 год. е сключен Договор за наем на земеделска земя от втората ответница по делото/ същата като една от
наследниците по закон на П.П.А./,
като наемодатели и първият
ответник/наемател по силата на който са
предоставили на наемателя за временно възмездно ползване
срещу заплащане на наемна цена собствен недвижим имот: - НИВА в землището на с.Златия
ЕКАТТЕ 31053, общ.Вълчедръм, с площ от 55,823дка., трета категория, имот № 118008, м.“Слоговете“ за срок е ПЕТ стопански години, считано
от стопанската 2011 до стопанската 2016год. Договорът е вписан в Служба по вписванията гр.Лом
на 28.03.2011год. с вх. Рег. №2840, акт №284, том 7 . Преди изтичане на срока на този договор, за същият
имот е сключен анекс, с който е удължен срока с още 5 стопански години, вписан
в СлВ на 03.08.2016г.
Безспорен и факта, че ищецът на 30.07.2014год. в качеството си на арендатор е сключил с една от наследниците на общият
наследодетел С.Д.Б. в качеството му й арендодател, договор за аренда на земеделска земя, по
силата на който арендодателят предоставя на арендатора за временно възмездно
ползване срещу заплащане на арендна цена свои собствни недвижими имоти: 3 ниви, в т.ч. и процесната - НИВА в землището на с.Златия
ЕКАТТЕ 31053, общ.Вълчедръм, с площ от 55,823дка., трета категория, имот № 118008, м.“Слоговете“ за срок - ПЕТ
стопански години, считано от стопанската 2017/ 2018год. Договорът е вписан в Служба по вписванията гр.Лом
на 30.07.2014год. с вх. Рег. №5333, акт №100, том 7 .
При
така установената и възприета фактическа обстановка, съдът прави следните правни
изводи:
Предмет
на спора е съществуването на отричани от ищеца права, произтичащи към сключен договор за
наем на земеделска земя от 26.01.2011 г.,вписан с вх.рег.
2840 от 28.03.2011 г., между А.П.И.-А. и „***”ЕООД, сключен анекс от 3.08.2016г. към
договора между същите лица, с който по
взаимно съгласие се удължава срока на договора с още 5 години. Този анекс е
вписан в служба вписвания гр. Лом на 03.08.2016г, а на 29.07.2016г. между С. Д.
Б., като една от наследниците на общият наследодател е сключен аренден договор
с ищеца за същата процесна нива, за срок от пет години, със срок на действие,
считано от стопанската 2017/2018г. , вписан на 30.07.2014г.в СлВ Лом.
Допустимостта на
предявените отрицателен и положителен установителен иск се обуслява от това доколко за
ищеца съществува правен интерес от търсената с исковата молба защита т.е.
установяване на обстоятелството, че сключения от ответниците анекс към договор за наем от 2011 год., вписан в Агенция по вписванията гр.Лом и анекса към него няма действие,
тъй като същите по недвусмислен начин съществуването на договора за аренда на
същата земеделска земя от 2014г., също вписан в СлВ Лом, по който ищеца е
страна. Нуждата на ищеца от защита чрез предявения иск
се поражда от това, че към настоящия момент същият не разполага с друга правна
възможност за правна защита, за да реши със сила на присъдено нещо възникналия
с ответниците граждански спор. От друга страна правния интерес от предявения
иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове,
които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни, поради което
искът се явява процесуално допустим в този смисъл е и т.1 от ТР №8 от
27.11.2013г. на ВКС по тълк.д. №8/2012год. на ОСГТК.
По
делото не се спори относно обстоятелството, че по отношение на един и същ недвижим
имот– процесната земеделска земя има за едни и същи стопански години в Агенцията по вписванията
гр.Лом вписани последователно във времето два договора.
Първият е сключен между двамата
ответника, вписан ,
както бе отбелязано по-горе и в СлВ Лом, както анекса към основния
договор,също вписан, както и договора за аренда между ищеца и Стефка Бънкова,
също вписан на 30.07.2014г.
Спорно по делото
кои са приложимете заокнови разпоредби за сключения договор за наем-тези по ЗЗД
или тези по специалния за това закон-ЗАЗ.
Настоящият съдебен
състав намира,че преди да се произнесе по исковете, следва да даде отговор на
този съществен въпрос. Предмет на договора за наем на земеделска земя и
договора за аренда е един и същ, а именно отдаването под наем/аренда на
земеделска земя. При договора за наем на зем.земя наемните отношения се уреждат
от договор за наем, чиито правни отношения са уредени в ЗЗД. За разлика от наемния
договор, основните положения на договора за аренда произтичат от ЗАЗ.
Въпреки,че разпоредбите на ЗЗД се прилагат субсидиарно към договора за аренда,
разликите между тези два договора са в някой от специалните разпоредби на ЗАЗ.
Договорът за наем на земеделска земя не
изисква нито минимален срок , нито нотариална заверка на подписите на страните,
както и липсва изискване за вписване на договора за наем на земеделска земя в
съответната Общинска служба „Земеделие”. От друга страна договорът за аренда, съгласно
ЗАЗ, изисква задължително нотариална заверка на подписите на страните.
Договорът задължително се вписва в Общинска служба „Земеделие” по
местоположението на обработваемата земя. При заверката на договора от
нотариуса, както и при вписването му в Общинска служба „Земеделие”,
задължително се представя скица на арендувания обект. В това отношение е важно правилното тълкуване на легалната дефиниция за
договор за аренда в ЗАЗ - чл. 2, ал.1 от ЗАЗ. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД,
който урежда договора за наем.
Арендният договор може да се приеме, че е специален вид наемен договор, който се отнася за земеделски земи и/или
недвижими вещи за земеделско производство
- чл.1, ал.3 от ЗАЗ. Анализирайки комплексно отделните характеристики на
договора за наем вписан на СлВ на 28.03.2011г. в служба по вписванията и анекса
към него вписан на 03.08.2016г., касаещ
процесната нива-земеделска земя ,
настоящият съдебен състав стига до извода, че макар и процесното съглашение да
е наименовано „договор за наем”, то по своето съдържание се касае за договор за
аренда, който страните са изпълнявали. Ето защо съдът приема, че договорът е
сключен по реда на специалният закон – този за Закона за арендата в земеделието,
поради което и тъй като в чл.3, ал.1 ЗАЗ законодателят е предвидил
форма за действителност на договора за аренда-писмена форма с нотариална
заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено
и вписване на договора в имотния регистър и в съответните книги на службата по
вписванията. В
конкретния случай и двата договора са сключени в посочената форма и са вписани
в нотариалните книги.
Формата за валидност на арендния договор е
уредена изрично в чл.3, ал.1 от ЗАЗ - писмена с нотариална заверка на
подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в
Общинската служба по „Земеделие”, като вписванията не са елемент от фактическия
му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само
противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно
черпят права от същия праводателе. В разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ законодателят е
признал възможност договорът за аренда в земеделието да се
сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията
помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 от ЗС.
При наличие на два
последователни договора за наем/аренда на един и същ имот за еднакъв период, възниква конкуренция между правата на
арендатора и наемателя. Настоящият съдебен състав след
като се съобрази с константната практика на съдилищата в т.ч. : Решение по
в.гр.д. 300/18г.1 Решение в.гр.д. 140/17г., решение в.гр.д. 138/17г. всикчите
по описа на МОС намира, че разрешаването на спора кое от двете конкуриращи се помежду си
съглашения има предимство следва да бъде извършено с оглед момента на
вписването като предимство ще имат правата на този арендатор/наемател, чийто договор за аренда е вписан пръв - чл.3, ал.5 от ЗАЗ.
От друга страна съгласно е разпоредбата на
чл.16, ал.1, изр.1 от ЗАЗ, която предвижда, че изменение на арендния договор
може да бъде извършвано само при трайно изменение на обстоятелствата,
от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, имащо за последица очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. В изр.2-ро на
същата разпоредба законодателят изрично е предвидил, че изменението не може да засяга договорения срок. В конкретния случай
с вписаният на 28.03.2011 год. този на 03.08.2016г. анекс към договора за наем
вписан с рег. №4822 в Агенция
по
вписвания се променя срока на договора като същият се удължава с още
пет години, считано от 2016/2017г. С оглед въведената от законодателя забрана за
изменение на арендния договор в частта относно срока, настоящия състав намира,
че сключеният анекс не представлява изменение на договора
вписан от 28.03.2011год., по смисъла на
чл.16 от ЗАЗ, а е продължаване на договора по смисъла на чл.18 ЗАЗ. В ал.1 на
чл.18 от ЗАЗ /действаща към момента на подписването му/ на тази разпоредба
изрично е въведено изискване относно формата за действителност, в която следва да стане продължаването на договора за аренда - писмена с нотариална заверка на подписите, както и изискване
за вписване на продължаването на договора в имотния регистър и в съответната
Общинска служба по „Земеделие”. Разпоредбата на ал.2 на чл.18 от ЗАЗ предвижда,
че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до изтичане на
деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на договора за
аренда. Така
въведените от законодателя изисквания за наличието на предложение и срок за
отправяне на същото, както и относно формата и вписването, водят до извода, че
по своята правна същност юридическият факт на продължаването на арендния
договор е приравнен на сключването на
нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия такъв.
Изрично въведеното от законодателя изискване за ново вписване на продължаването
на договора за аренда предполага при наличие на конкуренция на
права и изследване противопоставимостта да се взема предвид
датата, на която е извършено това вписване, а не датата на вписване на
първоначалния договор.
В конкретния и съобразно
разпоредбата на чл.3, ал.5 от ЗАЗ анексът не може да бъде противопоставен на
ищеца Р.Д.Р., в качеството на арендатор
по договор за аренда от 30.07.2014год.
вписан в СлВ –Лом , сключен със съсобственик на същия имот,
който е бил вписан по-рано в Агенцията по
вписванията при Районен съд гр.Лом.
В обобщение на изложеното,
настоящият съдебен състав намира, че след като ищецът Р.Д.Р. е с предимство в конкуриращите се съглашения, то се
явява основателна претенцията му за отричане правата на ответниците да се признае за установено по отношение на ответниците ,че първият ответник
по делото, за сключеният между тях договор за наем от 2011г. вписан в Агенция по вписванията при Районен съд
гр.Лом и анекса към него, вписан на 03.08.2016г. нямат действие за стопанските от 2016/2017г. до 2020/2021година. Като се признае за установено действието на
договорът, сключен между ищеца - Р.Д.Р. и С.Д.Б. вписан на 30.07.2014год. в Агенция по вписванията гр.Лом .
Предвид
изложеното предявеният отрицателен установителен иск с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК във вр. с чл.3, ал.5 от Закона за арендата в земеделието е
основателен и следва да бъде уважен.
При
този изход на делото, на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответниците следва да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца Р.Д. Р., чрез адв.
Н.К. *** направените разноски по
делото съобразно представения списък по чл.80 от ГПК, в размер на общо 360.00 лв.
Мотивиран от горното, съдът
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО
по отношение на Р.Д.Р. с ЕГН ********** ***,чрез адв. Н.К. ***
със съдебен адрес:***, че сключения между
„*** – ” ЕООД с ЕИК *** и А.П.И.-Анавасова ЕГН ********** договор за наем вписан 28.03.2011 год., и анекс към него от 03.08.2016г. за
земеделска земя,
представляваща -
- НИВА в
землището на с.Разград ЕКАТТЕ 31053 общ.Вълчедръм, с площ от 55,823дка., трета категория, имот № 118008, няма действие за стопанските от 2016/2017 г. до 2020/2021година,
а има действие договорът сключен между Р.Д.Р. ЕГН ********** и С.Д.Б. ЕГН **********,
вписан на 30.07.2014г. в СлВ гр.Лом, дв.вх.рег.№ 5333, акт № 100, том 12.
ОСЪЖДА на
основание чл.78, ал.1 от ГПК „*** ” ЕООД да заплати на Р.Д.Р.
с ЕГН ********** ,чрез адв. Н.К. *** със съдебен адрес:***, сумата 700.00 лв. разноски по делото.
Препис
от настоящото Решение да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението
за постановяването му на основание чл.7, ал.2 от ГПК.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Окръжен съд гр.Монтана в двуседмичен срок от получаване
на съобщението от страните, че е изготвено и обявено.
РАЙОНЕН СЪД