Р Е
Ш Е Н
И Е
№
гр. Лом, 21.06.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен съд - Лом, ІІІ съдебен състав в публичното съдебно заседание на 13 март, две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Боряна Александрова
при секретаря Веселка Младенова, като разгледа
докладваното от съдията Александрова гр.д. № 2075 по описа за 2018 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са установителни искове с правно основание чл.124,
ал.1 от ГПК във вр. с чл.3, ал.5 от Закона за арендата в земеделието.
Предявен е иск от /фирма/с ЕИК ********* с адрес в с.Септемврийци, обл.Монтана, чрез адвокат Н.А. съдебен адрес *** против /фирма/ с ЕИК ********* и против С.К.Й. с ЕГН ********** ***. Твърди се в исковата молба, че на наследници на Т.Г.ДVс решение № 376А от 12.09.1999 г.по заявление.вх.№ 3633/ 1992 г.на ОбПК гр. Вълчедръм, е възстановено правото на собственост върху земеделски имоти находящи се в землището на с.Септемврийци област Монтана, в т.ч. и нива от 16,169 дка, поземлен имот с идентификатор 16184.69.120 по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-174 / 23.01.2018 година на Изпълнителен директор на АГКК, при съседи: 16184.69.130, 16184.69.190, 16184.69.203, 16184.69.300 и 16184.69.350.
Твърди още, че за този имот на
26.11.2010 година е сключен договор да аренда на земеделски земи per. № 10383/ 2010 г.на Нотариус С.С.,
с арендодател Е.Г.Т. като един от наследниците на посочения по-горе
наследодател и /фирма/. като арендатор.Договорът е за срок от седем години
считано от стопанската 2010/2011 година и е вписан в Службата по вписвания на
25.02.2011,вх.р.№ 1239,акт № 8, том 4,партида № 46694.
Навежда твърдения, че за същият този
имот между същите страни, но в друго качество - Е.Г.Т. пак като един от
наследниците на този наследодател в качеството му на наемодател и ищцовото
дружество /фирма/. като наемател, е сключен договор за наем на земеделска земя per. 11340 / 01.11.2013 г.на Нотариус С.С..
Договорът е за срок от десет години считано от 01.10.2016 година и е вписан в
Службата по вписванията на 05.11.2013 година вх.рег.№ 9758, акт № 108, том 21.
Твърди също така, че независимо и
въпреки наличните вече договори за процесния имот,но и за други имоти на
наследниците на Т.Г.Д., между които и процесният имот на 14.03.2011 г., е
сключен договор за наем на земеделска земя рег.№ 2028/ 14.03.2011 г. на
Нотариус С.С., с наемодател втората ответница- С.К.Й., която също е една от
наследниците на Т.Г.Д., и наемател - първия ответник /фирма/.. Договорът е за
срок от пет години, също считано от 2010/2011 стопанска година и е вписан в
СлВп на 31.03.2011 година, вх.рег.№ 3187, акт№ 268,том 8.
Навежда твърдения,че 25.09.2015 година
към цитирания по-горе договор е сключен анекс, съгласно който срока на
цитирания по-горе договор е удължен с още седем години, считано от стопанската
2015 / 2016 година.Анексът е с рег.№ 5942/ 25.09.2015 година на Нотариус В.В. и
е вписан в Службата по вписванията на 25.09.2015 година, вх.рег.№ 7175, акт№
222, том 16.
Прави
извода, че :
-
има повече от един договори за стопанисване и обработка на ПИ идентификатор 16184.69.120 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на с.Септемврийци област Монтана, поради което
според процесуалният представител на ищцовото дружество е налице конкуренция на
права на ползвателите на процесиня имот. Като според него разрешаването на
въпроса кой от двата договори е с предимство, се определя от момента на
вписването им.
-
договорът за аренда между Е.Г.Т.
/ като наследник/ и /фирма/. е вписан на 25.02.2011 година в Службата по
вписванията.
-
договорът за наем между С.К.Й. /
като наследник/ и първия ответник е вписан на 31.03.2011 година, поради което
не може да се противопостави на договора сключен между Е.Г.Т. / като наследник/
и /фирма/..
-
По време на действие на посочения
по-горе договор, е вписан на 05.11.2013 година договора за наем със същите
страни, който влиза в сила от 01.10.2016 година.
-
Анексът към договора между
двамата ответници е вписан на 29.05.2015г., по време когато вече е бил вписан
договора за наем между между Е.Г.Т. и ищеца-/фирма/. , поради което не може да
им се противопоставя.'
Гореописаното пораждало правият интерес у ищцовото
дружество да установи това обстоятелство по съдебен ред.
Иска се от съда: да постановите
решение, с което да признае за установено по отношение на Търговско дружество
/фирма/, ЕООД гр.*** с ЕИК ********* и С.К.Й.,*** с ЕГН **********, че договора
за наем на земеделска земя сключен на 04.03.2011 г., с рег.№ 2028 / 14.03.2011
г. на Нотариус С.С., с наемодател С.К.Й., като една от наследниците на Т.Г.Д.,
и наемател - /фирма/., за срок от пет години, също считано от 2010/2011
стопанска година и вписан в Службата по вписванията на 31.03.2011 година,
вх.рег.№ 3187, акт № 268,том 8, и АНЕКС КЪМ ТОЗИ ДОГОВОР със страни С.К.Й.,
като една от наследниците на Т.Г.ДVи /фирма/. гр.Вълчедръм сключен на
25.09.2015 година, вписан в Службата по вписванията на година, вх.рег.№ 7175,
акт № 222, том 16 , нямат правно действие за времето от 2010 / 2011 година до 2022
/ 2023
стопански години в ЧАСТТА им относно НИВА от 16,169 дка, находяща
се в землището на с.Септемврийци област Монтана, представляваща ПИ с
идентификатор 16184.69.120 по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-174 / 23.01.2018 година на Изпълнителен директор
на АГКК, при съседи: 16184.69.130, 16184.69.190, 16184.69.203, 16184.69.300 и
16184.69.350 нямат правно действие за времето от 2010 / 2011 година до 2022 /
2023 стопански години, като ни бъдат присъдени направените по делото разноски.
Има и особено искане: На основание чл.88 от
ЗКИР във връзка чл.537 ал.2, изречение „последно” от ГПК съда да отмени и
постанови да бъде заличени направените в Службата по вписванията гр.Лом
вписвания на:Договор за наем на земеделска земя със страни С.К.Й. и Търговско
дружество /фирма/. вписан на 31.03.2011 година, вх.рег.№ 3187, акт № 268,том 8,
и АНЕКС КЪМ ТОЗИ ДОГОВОР със същите страни и вписан в Службата по вписванията
на 25.09.2015 година, вх.рег.№ 7175, акт № 222, том 16 в ЧАСТТА им относно НИВА
от 16,169 дка, находяща се в землището на с.Септемврийци област Монтана,
представляваща ПИ с идентификатор 16184.69.120 по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-174 / 23.01.2018 година на
Изпълнителен директор на АГКК, при съседи: 16184.69.130, 16184.69.190,
16184.69.203, 16184.69.300 и 16184.69.350.
Претендират
се разноски.
Писмен отговор в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил от ответника /фирма/с ЕИК ********* чрез ю.к. П.М., оспорва се изцяло предявените искове,
подробно аргументирайки се затова . Претендира разноски.
Оветницата С.Й. не представя в сорк отговор по
чл.131 ГПК .
Доказателствата по делото са писмени и гласни.
Съдът, като анализира и прецени
доказателствата по делото във връзка със становището на страните и съобразно
правилото на чл.235 от ГПК, приема следното:
От фактическа страна.
Между страните е безспорно и от събраните по делото
писмени доказателства,
неоспорени от страните се установява, че
на 26.11.2010 год. е сключен Договор за аренда на земеделска земя от Емил Г.Тодоров като арендодател и Т.К. Богданова, като арендатор, по силата на който е
предоставена за
временно възмездно ползване срещу заплащане на арендна цена на наследственнедвижим имот: - НИВА в землището на с.Септемврийци, обл.Монтана с
площ от 16,169дка., имот с идентификатор 16184.69.120,
при съседи: 16184.69.130, 16184.69.190, 16184.69.203, 16184.69.300 и
16184.69.350. Срокът на договора е СЕДЕМ стопански години,
считано от стопанската 2010/2011год.
до стопанската 2016/2017год.
Договорът е вписан в Служба по вписванията гр.Лом на 25.02.2011год. с вх. Рег. №1239, акт №8, том 4 .
Не се спори между страните, че за
процесния имот между Емил Г.Тодоров и
ищцовото дружество на 01.11.2013г. е сключен договор за неам за срок от 10
години, считано от 01.11.2016г.
Безспорен и факта, че втората
ответница, като един от н-ците на общият наследодател на 14.03.2011год. в качеството си на наемодател е сключила с първият ответник в качеството
му на наемател, договор за наем на земеделска земя, по
силата на който наемодателят предоставя на наемателя за временно възмездно ползване срещу заплащане на наемна цена наследствени недвижими имоти, между които и процесният такъв, за срок от пет
години, считано от 2010/2011. На 02.09.2015г. към този договор, е сключен
анекс, по силата на който основния
договор е удължен с още 7 години, който анекс е вписан в СлВп на
25.09.2015г:
При така установената и възприета фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Предмет на спора е
съществуването на отричани от ищеца права, произтичащи към сключен договор за аренда на
земеделска земя от 14.03.2011 г.,вх.рег. 2028 между
Ц. С. К.Й. и /фирма/. с
ЕИК ********* и сключен анекс от 25.09.2015г. към договора
между същите лица, като в анекса са включени и др.имоти, с който по взаимно съгласие се удължава
срока на договора с още седем години. Този анекс е вписан в служба вписвания
гр. Лом на 25.09.2015г.
Допустимостта на предявените отрицателен и положителен установителен иск се обуслява от това доколко за ищеца съществува правен интерес от търсената с исковата молба защита т.е. установяване на обстоятелството, че сключения от ответниците анекс към договор за наем от 2011 год., вписан в Агенция по вписванията гр.Лом и анекса към него няма действие, тъй като по недвусмислен начин съществуването на договора за наем на процесната земеделска земя от 2013г., също вписан в СлВ Лом, по който ищеца е страна. Нуждата на ищеца от защита чрез предявения иск се поражда от това, че към настоящия момент същият не разполага с друга правна възможност за правна защита, за да реши със сила на присъдено нещо възникналия с ответниците граждански спор. От друга страна правния интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни, поради което искът се явява процесуално допустим в този смисъл е и т.1 от ТР №8 от 27.11.2013г. на ВКС по тълк.д. №8/2012год. на ОСГТК.
По делото не се спори
относно обстоятелството, че по отношение на един и същи недвижим имот– процесната земеделска земя има за едни и същи стопански години в Агенцията по вписванията
гр.Лом вписани последователно във
времето помече
от един договори. Първият е сключен между Е.Г.Т. и Т.
Б. на 26.11.2010
г., вписан , както бе отбелязано по-горе и в СлВ Лом на 25.02.2011г, както договор за наем за същата
земя,също вписан в СлВп Лом през 2013 г. със страни: Емил Тодоров и ищцовото
дружество, както и договор за наем , сключен между ответниците и впосан през
2011г. и анекс къв този договор, вписан през 2015г.
Спорно по делото и с оглед
направеното възражение от ответната страна кои са приложимете заокновите
разпоредби за процесния договор за наем-тези по ЗЗД или тези по специалния за
това закон-ЗАЗ.
Настоящият съдебен състав начира,че
преди да се произнесе по исковете, следва да даде отговор на този съществен
въпрос. Предмет на договора за наем на земеделска земя и договора за аренда е
един и същ, а именно отдаването под наем/аренда на земеделска земя. При
договора за наем на зем.земя наемните отношения се уреждат от договор за наем,
чиито правни отношения са уредени в ЗЗД. За разлика от наемния договор,
основните положения на договора за аренда произтичат от ЗАЗ. Въпреки,че
разпоредбите на ЗЗД се прилагат субсидиарно къв договора за аренда, разликите
между тези два договора са в някой от специалните разпоредби на ЗАЗ
Договорът за наем на земеделска земя
не изисква нито минимален срок на договора за наем, нито нотариална заверка на
подписите на страните, както и липсва изискване за вписване на договора за наем
на земеделска земя в съответната Общинска служба „Земеделие”. От друга страна
договорът за аренда, съгласно ЗАЗ, изисква задължително нотариална заверка на
подписите на страните. Договорът задължително се вписва в Общинска служба
„Земеделие” по местоположението на обработваемата земя. При заверката на
договора от нотариуса, както и при вписването му в Общинска служба „Земеделие”,
задължително се представя скица на арендувания обект. В това отношение е важно правилното тълкуване на легалната дефиниция за
договор за аренда в ЗАЗ - чл. 2, ал.1 от ЗАЗ. ЗАЗ е специален закон спрямо ЗЗД,
който урежда договора за наем.
Арендният договор може да се приеме, че е специален вид наемен договор, който се отнася за земеделски земи и/или
недвижими вещи за земеделско производство
- чл.1, ал.3 от ЗАЗ. Анализирайки комплексно отделните характеристики на
договора за наем вписан на в служба по вписванията и анекса., също вписани в
служба по вписванията настоящият съдебен състав стига до извода, че макар и
процесното съглашение да е наименовано „договор за наем”, то по своето съдържание
се касае за договор за аренда, който страните са изпълнявали. Ето защо съдът приема, че договорът е сключен
по реда на специалният закон – този за Закона за арендата в земеделието, поради
което и тъй като в чл.3, ал.1 ЗАЗ
законодателят е предвидил форма за действителност на договора за аренда-писмена
форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред
трети лица е предвидено и вписване на договора в имотния регистър и в
съответните книги на службата по вписванията. В конкретния случай и двата
договора са сключени в посочената форма и са вписани в нотариалните книги.
Формата за валидност на арендния
договор е уредена изрично в чл.3, ал.1 от ЗАЗ - писмена с нотариална заверка на
подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и в
Общинската служба по „Земеделие”, като вписванията не са елемент от фактическия
му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица само
противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-късно
черпят права. В разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без
съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията
помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 от ЗС.
При наличие на два последователни договора
за наем/аренда на един и същ имот за еднакъв период, възниква конкуренция между правата на
арендатора и наемателя. Настоящият съдебен състав намира, че разрешаването на
спора кое от двете конкуриращи се помежду си съглашения има предимство следва
да бъде извършено с оглед момента на вписването като предимство ще имат
правата на този арендатор/наемател, чийто
договор за аренда е вписан пръв - чл.3, ал.5 от ЗАЗ. В този смисъл е и съдебната практика/ в.гр.д 140/17г., в.гр.д. 138/17г. на МОС и
др./
В обобщение на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че след като арендния догово между Е.Г.Т. и ищцовото дружество е с предимство в конкуриращите се съглашения, то се явява основателна претенцията за отричане правата на ответниците да се признае за установено по отношение на ответниците ,че сключеният договор за аренда вписан в Агенция по вписванията при Районен съд гр.Лом на 14.03.2011г.и последващият то авекс, вписани , нямат действие за стопанските от 2010/2011г. до 2022/2023година, в частта само за процесната нива. Като се признае за установено действието на договорът, сключен между ищеца и Е.Г.Т., като един от наследниците на Тодор Дребняшки на 25.02.2011год. в Агенция по вписванията гр.Лом .
Предвид изложеното предявеният отрицателен установителен иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК във вр. с чл.3, ал.5 от Закона за арендата в земеделието е основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на делото, на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищеца направените разноски по делото
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Търговско дружество /фирма/гр.*** с ЕИК *********
и С.К.Й.,*** с ЕГН **********, че договора за наем на земеделска земя сключен
на 04.03.2011 г., с рег.№ 2028 / 14.03.2011 г. на Нотариус С.С., с наемодател С.К.Й.,
като една от наследниците на Т.Г.Д., и наемател - /фирма/., за срок от пет
години, също считано от 2010/2011 стопанска година и вписан в Службата по
вписванията на 31.03.2011 година, вх.рег.№ 3187, акт № 268,том 8, и АНЕКС КЪМ
ТОЗИ ДОГОВОР със страни С.К.Й., като една от наследниците на Т.Г.Д.и /фирма/.
гр.Вълчедръм сключен на 25.09.2015 година, вписан в Службата по вписванията на
25.09.2015г. вх.рег.№ 7175, акт №
222, том 16 , нямат правно действие за
времето от 2010 / 2011 година до
2022 / 2023 стопански години в
ЧАСТТА им относно НИВА от 16,169 дка, находяща се в землището на с.Септемврийци
област Монтана, представляваща ПИ с идентификатор 16184.69.120 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-174 / 23.01.2018
година на Изпълнителен директор на АГКК, при съседи: 16184.69.130,
16184.69.190, 16184.69.203, 16184.69.300 и 16184.69.350 нямат правно действие
за времето от 2010 / 2011 година до 2022 / 2023 стопански години.
На основание чл.88 от ЗКИР във
връзка чл.537 ал.2, изр. „последно” от ГПК ОТМЕНЯМ и ПОСТАНОВЯВЯМ да БЪДАТ
заличени направените в Службата по вписванията гр.Лом вписвания на: Договор за
наем на земеделска земя със страни С.К.Й. и Търговско дружество /фирма/. вписан
на 31.03.2011 година, вх.рег.№ 3187, акт № 268,том 8, и АНЕКС КЪМ ТОЗИ ДОГОВОР
със същите страни и вписан в Службата по вписванията на 25.09.2015 година,
вх.рег.№ 7175, акт № 222, том 16 САМО
в ЧАСТТА им относно НИВА от 16,169 дка, находяща се в землището на
с.Септемврийци област Монтана, представляваща ПИ с идентификатор 16184.69.120
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед №
РД-18-174 / 23.01.2018 година на Изпълнителен директор на АГКК, при съседи:
16184.69.130, 16184.69.190, 16184.69.203, 16184.69.300 и 16184.69.350.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК /фирма/ с ЕИК *********
да заплати на ******с ЕИК *********,чрез адв. Н.А. ***
със съдебен адрес:***, сумата 225.00 лв.
разноски по делото.
ОСЪЖДА на основание
чл.78, ал.1 от ГПК С. К.Й. с ЕГН **********, да заплати на******с ЕИК *********,чрез
адв. Н.А. *** със съдебен адрес:***,
сумата 225.00 лв. разноски по делото.
Препис от настоящото Решение да се връчи на страните по делото, заедно със
съобщението за постановяването му на основание чл.7, ал.2 от ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред
Окръжен съд гр.Монтана в двуседмичен срок от получаване на съобщението от
страните, че е изготвено и обявено.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: