Р
Е Ш Е
Н И Е
№
гр. Лом, 11.07.2019 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Ломският районен съд, в публичното
съдебно заседание на единадесети септември, две хиляди и осемнадесета година в състав:
при
секретаря Румяна Д., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1074 по
описа за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл. 59 от ЗЗД
Предявен е иск от ВР-93 ЕООД, ЕИК *********, ***,
представлявано от управителя В.Д.Р., срещу ОП ОБЩИНСКИ ПАЗАРИ – ЛОМ, ЕИК
**************, представлявано от Ю.В.К..
В исковата молба и допълненията и
уточненията към нея се твърди, че по силата на два договора за наем, № 4 и № 7,
сключени между страните, ответникът е отдал под наем на ищеца две
помещения-общинско имущество, находящо се на
територията на новия Общински пазар в гр. Лом – ПОМЕЩЕНИЕ ЗА КЕТЪРИНГ-КАФЕ, със
застроена площ от 135 кв.м. и лятна градина към него с площ от 45 кв.м., и
ПОМЕЩЕНИЕ № 15, двете находящи се в сграда с
идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр. Лом, с административен адрес: *******.
Ищецът ползвал помещенията до
17.05.2016 год., след което със Заповед № 3/17.05.2016 год. договорите за наем
били прекратени едностранно от наемодателя.
Срещу наемателя-ищец било образувано изп.д. № 5/2017 год. на ДСИ при ЛРС, за сумата от 2669,82
лв.
Твърди се също, че по
време на действието на наемните договори, ищецът извършил дейности по ремонт и
подобрения в първото от наетите помещения– ПОМЕЩЕНИЕ ЗА
КЕТЪРИНГ-КАФЕ, със застроена площ от 135 кв.м. и лятна градина към него с площ
от 45 кв.м., както следва:
1.
Цялостно шпакловане стени
2.
Изграждане на бар с плот,
съгласно изработена скица и проект за преустройство на обекта,
3.
Минерална мазилка
Общата стойност на
подобренията се твърди, че е в размер на 1360,00 лв.
Иска се: да бъде осъден ответника
да заплати на ищеца сумата
от 1360,00 лв./хиляда
триста и шестдесет лева/, представляваща
разходи за подобрения, направени от ищеца като наемател на помещения, собственост на ответника, ведно със законната
лихва, считано от датата на исковата
молба /12.05.2017 год./ до окончателното изплащане на сумата.
Претендират се и направените по делото разноски.
Писмен отговор от ответника
е постъпил в срока по чл.
131, ал. 1 ГПК.
Ответникът, чрез пълномощника си, адв. Д. Ц., МАК,
оспорва исковата претенция, като счита, че същата е допустима, но неоснователна. Признава, че между
страните са съществували наемни
правоотношения по отношение на описаните в и.м. търговски помещения. Двата договора са били сключени за срок от три години, като ищецът-наемател
се е задължил да не извършва
никакви архитектурно-строителни
промени в обектите без съгласието на наемодателя. Ищецът не е искал такова съгласие.
От своя
страна ответникът-наемодател не е е давал съгласие за промени. Оспорва твърдението на ищеца за изготвяне на проект за изпълнение
и ремонт, като твърди, че такъв проект не е бил одобряван
от наемодателя.
Моли да бъде отхвърлена исковата претенция и претендира разноски.
Отделно твърди, че за периода на ползване
на наетите помещения, ищецът
не е заплащал разходите за консумативи /за ел.енергия/,
а също така е натрупал задължения от неплатен наем. Именно поради последното обстоятелство
договорите за наем са прекратени
от наемодателя, а за задълженията
му е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ на осн.
чл. 417 ГПК и Изпълнителен лист от 12.12.2016 год.,
по ч.гр.д. № 2234/2016 год. на ЛРС, за сумата от 2163,46 лв. Главница, лихва върху главницата за периода
01.01.2016 – 24.10.2016 год. – в
размер на 93,45 лв., както
и разноски.
Отделно оспорва изцяло твърденията на ищеца, като твърди,
че отдадените под наем помещения са
били в новоизградена сграда
и съгласно наемния договор наемателят изрично е поел задължението да не извършва никакви архитектурно-строителни промени в обекта без писменото съгласие на наемодателя, каквото в случая липсва.
Възразява срещу искането на ищеца да му
бъде дадена възможност да ангажира допълнително писмени доказателства, като счита, че това е следвало да стори с исковата молба.
Съобразно ангажираните доказателства и твърдените обстоятелства, съдът приема, че между страните
не е спорно, че са били обвързани от два договора за наем, прекратени
със Заповед на ответника-наемодател от 17.05.2016 год.
Спорно е
дали ищецът действително е извършил твърдяните ремонтни дейности и подобрения, било ли е необходимо това
и каква е тяхната стойност.
Всяка от страните носи доказателствената тежест на твърдените в нейна полза
обстоятелства.
В съдебно заседание ищецът ВР-93 ЕООД
гр. Лом се представлява от пълномощника си, адв. Ц. Д.,
МАК, която поддържа исковете и моли да бъдат уважени като основателни и
доказани. Подробни съображения излага в писмена защита. Претендира разноски.
Представя списък по чл. 80 ГПК.
Ответникът ОП Общински пазари се
представлява от адв. Д. Ц., МАК, който оспорва
исковете имоли да бъдат отхвърлени като
неоснователни. Представя писмена защита и списък по чл. 80 ГПК. Претендира
разноски.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното:
Със Заповед № 613/28.08.2015 год. на Кмета на Община Лом, дружеството-ищец, ВР – 93 ЕООД, ЕИК *********, представлявано от В.Д.Р. е обявено
за спечелило търг за отдаване под наем на имот, представляващ:
Помещение за кетъринг кафе със
застроена площ от 135,00 кв.м.
и лятна градина към него с площ от 45,00 кв.м., находящи се в сграда с
идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр. Лом, с административен
адрес: *********, за срок от три години
и месечен наем от 600 лв.
Със Заповед № 614/28.08.2015 год. на Кмета
на Община Лом, ищецът,ВР –
93 ЕООД, ЕИК *********, представлявано от В.Д.Р. е обявено за спечелило търг за отдаване под наем на имот, представляващ:
Помещение № 15 със застроена
площ от 16,5 кв.м. предназначено
за продежба на електронита
и GSM
апарати, находящо се в сграда с
идентификатор 44238.505.1013.25 по КККР на гр. Лом, с административен
адрес: ********, за срок от три години и месечен наем от 60 лв.
В заповедите е посочен редът на обжалване и е определен
30-дневен срок от влизането й в сила за сключане на договор за наем между спечелилата
търга фирма на ищеца и кмета на Община
Лом.
На неустановена дата е сключен
Договор № 7 за даване под наем на общинско
имущество, със страни: наемодател – ответникът ОП Общински пазари и наемател – ищеца ВР – 93 ЕООД.
Предмет на договора е посоченото в Заповед № 613/28.08.2015 год. общинско имущество – с
идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр. Лом. Наемната
ц. е 528 лв. за помещението
и 132 лв. – за градината, а
срокът на договора – три години.
В разд. ІІ,
т. 2.1. от договора, наемодателят се е задължил да предаде на наемателя във вид, годен за ползване. В разд. ІІІ, т. 3.4., наемателят
се е задължил да не извършва
никакви архитектурни и строителни промени в обекта без писменото съгласие на наемателя.
Отново с недатиран Договор № 4 за даване под наем на общинско
имущество, сключен между същите
страни, другият имот, с идентификатор 44238.505.1013.25 по КККР на гр. Лом
и обща площ от 16,5 кв.м.,
е отдаден под наем от ответника
на ищеца за срок от три години,
считано от 01.10.2015 год., като е уговорена ц. от 60
лв.
С Приемо-предавателен протокол № 4/01.10.2015 год., ответникът е предал на ищеца
помещение от 16,5 кв.м., имот
с идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр. Лом, в
отлично състояние – ново строителство.
С Приемо-предавателен протокол № 7/01.10.2015 год., ответникът е предал на ищеца
помещение от 135,00 кв.м. и лятна
градина към него от 45,00 кв.м.,
имот с идентификатор 44238.505.1013.25 по КККР на гр.
Лом, в отлично състояние –
ново строителство. Включена е и локална
вентилация – кухня – 1 бр.
С Договор за
изработка от 29.10.2015 год., ищецът
е възложил на третото лице П.Ц.
Ч., да извърши прешпакловане
и боядисване на стени с
латекс, изграждане на бар-плот и завършване
с минерална мазилка /неясно къде/,
в срок до 29.11.2015 год.
С молба, датирана
22.04.2016 год., ищецът е отправил писмено предизвестие до ответника за прекратяване на
договорите за наем, като същевременно
е уведомил кмета на Община Лом за извършени
в двата имота ремонтни дейности: шпакловане и измазване на стени и изграждане на бар, съгласно скица-проект за преустройство на обект, всичко на обща стойност 1360 лв., с изявление за прихващане с дължимите суми за наем. Липсват данни молбата
да е достигнала до адресата.
Със Заповед № 3/17.05.2016 год. на Директора на ОП Общински пазари - Лом, на осн. чл. 15, ал.
1, т. 1 от ЗОС, са прекратени
сключените между страните
Договори за наем № 4/01.10.2015 год. и № 7/01.10.2015 год.
От заключението на приетата по делото съдебно-счетоводна и допълнителна такава експертизи, изготвени от в.л. Н.П. се установява, че задълженията на ищеца към ответника за наем на двата имота са
общо 2163,46 лв., за които има издаден
изпълнителен лист от 12.12.2016 год., по ч.гр.д. № 1547/2016 год. на ЛРС.
За периода
01.10.2015 – 20.05.2016 год., ищецът като наемател е извършил: прешпакловане, боядисване на стени с латекс, изграждане на бар-плот и извършване
на минерална мазилка, всичко
на обща стойност от 1360,00 лв., от които: общо вложени материали
според приложените по делото фактури – на обща стойност 666,90 лв. За сумата по договора за изработка –
650 лв. и за сумата от
43,10 лв. – за скица на имота не са
били представени платежни документи.
От заключението на приетата
по делото съдебно-техническа
експертиза, изготвена от в.л. В.К.В. след оглед и измервания на място се установяват конкретните дейности, които са били извършени, като вещото лице е установило, че
разходите на ищеца за материали са общо
666,90 лв., за труд 600 лв.
и за консултация с архитект
– 80 лв., или общо –
1346,90 лв., като вещото лице
не е извършвало преценка на
счетоводните документи по делото, представени от ищеца, тъй като
не е от неговата компетентност.
В съдебно заседание вещото лице В. К.
пояснява, че не може да се
установи състоянието, в което
помещенията са били предадени на наемателя. По плана на сградата бар-плота съществува. Дали според проекта този бар-плот е трайно прикрепен или подвижен не може да
прецени поради липсата на обяснителни бележки към проекта.
След поставяне на допълнителна задача,
в приетата по делото допълнителна съдебно-техническа експертиза вещото лице е
установило, че в обяснителните записки към проекта за изграждане на сградата няма изрични
указания за начина на оборудване
с бар-плот – трайно прикрепен
с тухлена конструкция или подвижен. За това изграждането и в двата варианта не нарушава
проекта и е допустимо. Бар-плота не влиза като елемент
при изпълнение на обекта. Той
не е конструктивна част. Същевременно
е необходим, за да може обекта да изпълнява предназначението си.
В показанията си свид. П.Ч.– изпълнителят по договора за изработка,
сключен от ищеца твърди, че за извършената работа
е получил сумата от 650 лв.,
авансово, в брой. Нищо не е подписвал. Когато започнали работа това било празна зала. Голи стени и плочки по
пода. Новопостроена сграда.
Работил е по желание на клиента, с негови матенриали. Не сам у показвани никакви планове. Наложило се да смени мазилката,
защото не била качествена. Изградил бар-плота – иззидал го, направил бетонен пояс, шпакловал, направил
декорациите.
Сид. Г.Б. е
майка на управителя на ищцовото дружество и негов пълномощник. Тя се е занимавала с всичко, свързано с двата обекта. Бар-плота
съществувал по проект, но на практика не бил изграден. Счита, че изграждането му не е подобрение, а изграждане в съответствие с проекта, но не е уведомявала
наемодателя писмено, въпреки, че директорът на предприятието-ответник е бил в течение на случващото се. Не се е консултирала
и с архитект. Разходите за заплащане на свид. П. Ч.поела тя лично, тъй като не искала да натоварва фирмата на сина си. За това тези разходи не били осчетоводени.
Свид. Ц.И. е следващият наемател на обекта кетъринг-кафе – от м. Юли,
2016 год. При предаването му
то било празно помещение с изграден,
иззидан бар-плот, като стените били боядисани. Барът не бил оборудван с плотове, ел.инсталацията
и ВиК инсталацията изградила тя, защото
такива не били изградени.
Само било иззидано, измазано с минерабна
мазилка и боядисано.
От правна страна:
Иска се: да бъде осъден ответника
да заплати на ищеца сумата
от 1360,00 лв./хиляда
триста и шестдесет лева/, представляваща
разходи за подобрения, направени от ищеца като наемател на помещения, собственост на ответника, ведно със законната лихва, считано от датата на исковата молба /12.05.2017 год./ до окончателното изплащане на сумата.
С
Решение № 571 от 14. Х.2008 г. по т.д. № 313/ 2008 г. на ВКС, ТК, І отд., постановено на основание чл. 293 ГПК, е прието, че
при извършени от наемател подобрения, когато в договора за наем не е уговорено
за чия сметка са, съгласно ППВС № 1/ 1979 г., обеднелият разполага с иска по
чл. 59 ЗЗД.
Качеството
на лицето, извършило подобренията, се определя от даденото съгласие, с оглед
което подобрителят може да бъде владелец, държател
или лице, което води чужда работа без пълномощие, като при извършени подобрения
от наемател, се дължат направените разходи, а не увеличената стойност на имота.
Това решение на състав на ВКС, постановено по касационна жалба, разгледана по
реда за касационното обжалване на ГПК (Д.в. бр. 59/ 20.VІІ.2007 г., в сила от
1.ІІІ.2008 г.), се включва в практиката на ВКС по чл. 280 ал. 1 т. 1 ГПК, която
е задължителна.
Елементите на общия фактически състав
на чл.59 ЗЗД са: обогатяване на едно лице за сметка на друго; обедняване на
другото лице; липса на основание за обогатяването; отсъствие на друга
възможност да бъдат защитени интересите на обеднелия.
В случая
отношенията на страните следва да се уредят по правилата на чл. 59 ЗЗД, респ., ищецът
има право да получи по-малката от двете стойности: на обедняването на ищеца
(извършените разходи за строителството) и на обогатяването на ответника
(увеличената стойност на имота). Отговорността на наемодателя за следващото се
на наемателя обезщетение за направени разходи е не за всички разходи, а само за
ония, с които наемодателят се е обогатил за сметка на наемателя. /Р. №
34/02.04.2009 год., по т.д. № 683/2008 год., ВКС, ІІ ТО/
При определяне на обезщетението в
размер на разходите, с което наемателят се е обеднил, съдът следва да съобрази
както клаузите на наемния договор, /че архитектурнно-строителни
промени в наетия имот се извършват с писмено съгласие на наемодателя – каквото
липсва/, така и установеното от в.л. В. К., че изграждането на бар-плот не
представлява архитектурно-строително изменение, а напротив – привеждане на
обекта в съответствие с архитектурния проект. Доказани по размер са само
разходите в размер на 666,90 лв. – за материали, но не и разходите за труд.
Същевременно обаче съдебната практика
е трайна и безпротиворечива по въпроса, че по
предявеният иск по чл. 59, ал. 1 ЗЗД следва да отговаря собственикът на имота,
чиято стойност се е увеличила с извършените от наемателя подобрения.
Видно от представения с исковата молба Договор за даване под наем на общинско имущество № 7, същият
е сключен между ищеца и ответника ОП ОБЩИНСКИ ПАЗАРИ, но има
за предмет имот
– частна общинска собственост и е сключен на осн. чл. 14, ал. 2 от ЗОС, Протокол за проведен търг с явно наддаване под наем на
част от имот – частна общинска собственост
от 28.08.2015 год. и Заповед № 613/28.08.2015 год. на кмета
на Община Лом за определяне на спечелилият
търга участник.
Съгласно чл. 14, ал. 2 ЗОС, отдаването под наем на нежилищни имоти, частна общинска
собственост се извършва от кмета на общината, след провеждане на публичен търг или
конкурс. Въз основа от резултатите
от търга или конкурса се сключва договор за наем от кмета на общината или оправомощено от него длъжностно
лице.
За това съдът приема, че в случая, от
ангажираните от ищеца доказателства не се установява, че именно ответникът е
собственик на Помещение за кетъринг кафе със застроена площ от 135,00 кв.м. и лятна градина към него с площ от 45,00 кв.м., находящи се в сграда с идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр.
Лом, с административен адрес:*******.
И щом това
е така, то по делото не е
доказано, че именно ответникът се е обогатил неоснователно от извършените от ищеца подобрения.
По тези съображения,
искът следва да се отхвърли като неоснователен и недоказан.
Относно разноските:
И
двете страни претендират разноски и представят списъци по чл. 80 ГПК.
Предвид изхода от делото, ищецът ще
следва да бъде осъден да заплати на ответника сторените разноски за тази
инстанция.
В представения списък по чл. 80 ГПК те
се сочат на 847,63 лв., но от доказателствата по делото същите се установяват
на 580 лв. – разноски за процесуално представителство и за експертизи. Именно
последната сума ищецът ще следва да бъде осъден да заплати на ответника.
Посочените от ответника разноски в размер на 267,63 лв. – държавна такса по
искова молба следва да останат за негова сметка, тъй като – видно от делото, те
представляват д.т. е за предявени насрещни искове, които съдът не е разгледал,
поради оттеглянето им в първото съдебно заседание. От своя страна,
първоначалният ищец е претендирал разноски за тези искове, но не е ангажирал
доказателства за сторени такива, поради което и не следва да му бъдат
присъждани.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
искът с правно основание чл. 59, ал. 1, ЗЗД,
предявен от ВР-93 ЕООД, ЕИК *********, гр. Лом, представлявано от
управителя В.Д.Р., срещу ОП ОБЩИНСКИ ПАЗАРИ – ЛОМ, ЕИК
**************, представлявано от Ю.В.К. за сумата от 1360,00 лв. /хиляда триста и шестдесет
лева/, представляваща разходи
за подобрения, направени от
ищеца като наемател на помещения, собственост
на ответника - Помещение за кетъринг
кафе със застроена площ от
135,00 кв.м. и лятна
градина към него с площ от
45,00 кв.м., находящи се в сграда с идентификатор 44238.505.1013.26 по КККР на гр.
Лом, с административен адрес: ********, ведно със законната
лихва, считано от датата на исковата молба /12.05.2017 год./ до окончателното
изплащане на сумата, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА
ВР-93 ЕООД, ЕИК *********,
гр. Лом, представлявано от управителя В.Д.Р. ДА ЗАПЛАТИ на ОП ОБЩИНСКИ ПАЗАРИ – ЛОМ, ЕИК
**************, представлявано от Ю.В.К., СУМАТА от 580,00
лв. /петстотин и
осемдесет лв./– разноски по водене на делото пред тази
инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен
съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: