Р Е Ш Е Н И Е

гр. Лом, 15.11.2018г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ломският районен съд, в публичното съдебно заседание на 16 октомври две хиляди и осемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРЯНА АЛЕКСАНДРОВА

при секретаря Веселка М., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1291 по описа на съда за 2017г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск от «Краси» ЕООД с ЕИК ***, чрез адв.Др.Ц. от МАК срещу : С.А.Б. ЕГН ********** и „ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, с ЕИК ***, , с правно основание чл.229, ал.2 и 3 във вр. с чл.26, ал.1, пр.1 алт.1 от ЗЗД за обявяване за нищожна на клаузата, уреждаща срока на договор за наем.

Правно основание – чл.26, ал.1, предл.1 във вр. с чл.229, ал.2 и 3 от ЗЗД.

Иска се: Да бъде признато по отношение на ищците, считано от датата на завеждане на исковата молба и занапред, че сключеният на 24.01.2014 год. договор за наем между ответника /несобственик С.А.Б., като наемодател и ответника Златия Агро ЕООД, като наемател, договор за наем на, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 2892/29.03.2011 год., акт № 30, т. 8 и анекс към него, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 5977/27.07.2015 год., акт № 72, т. 14, по отношение на: - имот № 390070 – нива от 44,673 дка, - имот № 380020 – нива от 23,794 дка, - имот 0 234771 – нива от 1,838 дка, - имот № 234770 – нива от 7,038 дка, - имот № 095070 – нива от 23,803 дка и – имот № 060307 – нива то 2,859 дка, всички в землището на с. Септемврийци, обл. Монтана, че същият няма действие по отношение на ищците в частта за отдаване под наем за срок от 5 години, считано от стопанската и продължен с анекса за още пет стопански години, считано от 2015/2016 год., както и Да бъде отменен вписаният оспорван договор и да бъде заличено неговото вписване.

В Исковата молба ищеца твърди, че са сключили договор за аренда на земеделска земя, вписан под дв. вх. рег. № 9987/12.11.2013 год., том 21, акт № 247 на Служба по вписванията гр. Лом, за процесните шест земеделски имота. Договорът са сключили с един от съсобствениците им – ищцата Г.М.М., която с констативен нотариален акт от 20.08.2013 год. е призната за собственик на 2/28 ид.ч. от тях.

От своя страна, ответниците са сключили договор за наем от 29.03.2011 год., със срок от пет стопански години, считано от стопанската 2010/2011 год., за същите имоти. Твърди се, че с анекс от 20.07.2015 год., срокът на договора за наем е продължен за още пет стопански години, считано от стопанската 2015/2016 год. /доказателства в тази насока не са ангажирани/.

Твърди се, че договорът за наем, сключен от отв. Стр. Б. е недействителен и не може да породи правни последици по отношение на ищците, тъй като е сключен от несобственик. Същевременно, понеже процесният договор и анекс към него са вписани преди техния договор, то ищците са лишени от възможността да упражняват правата си.

Претендират се и направените във връзка с делото разноски.

Писмен отговор от ответника ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, не е постъпил в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.

Писмен отговор от назначеният особен представинтел на ответника С.Б. – адв.Ем.К. *** е постъпил в срок, счита исковете за допустими, но неоснователни и ги оспорва. Оспорва и твърдението,че този ответник не е наследник, реесп. съсобственик на процесните имоти. Аргументите са правни, като не оспорва фактическите твърдения в ИМ.

С оглед въведените факти и становището на ответниците, съдът приема, че между страните няма спорни фактически твърдения. Спорът е относно правното значение на фактите.

В съдебно заседание ищцовата страна не се явява, представлява се от процесуален представител адв.Д.Ц. от МАК, който поддържа предявеният иск и моли съда да постанови решение с което за го уважи.

В съдебно заседание се явява назначеният особен представител на първият ответник, поддържа твърденията си дадени с отговора на ИМ по чл.131 ГПК.

В съдебно заседание ответното дружество редовно призовано не се явява процесуален представител.

По делото са събрани писмени доказателства, след чиято преценка съдът приема за установено следното:

От фактическа страна:

Ищците са сключили договор за аренда на земеделска земя, вписан под дв. вх. рег. № 9987/12.11.2013 год., том 21, акт № 247 на Служба по вписванията гр. Лом, за процесните 7 земеделски имота. Договорът са сключили с един от съсобствениците им – ищцата Г.М.М., която с констативен нотариален акт от 20.08.2013 год. е призната за собственик на 2/28 ид.ч. от тях.

От своя страна, ответниците са сключили договор за наем от 29.03.2011 год., със срок от три стопански години, считано от стопанската 2010/2011 год., за същите имоти. Твърди се, че с анекс , срокът на договора за наем е продължен за още пет стопански години, считано от стопанската 2015/2016 год. /доказателства в тази насока са ангажирани в с.з. на 16.10.2018г./

От правна страна:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 229, ал.2 и 3 във вр. с чл.26, ал.1, пр.1, алт.1 от ЗЗД.

Иска се : Да бъде признато по отношение на ищците, считано от датата на завеждане на исковата молба и занапред, че сключеният на 24.01.2014 год. договор за наем между ответника /несобственик С.А.Б., като наемодател и ответника Златия Агро ЕООД, като наемател, договор за наем на, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 2892/29.03.2011 год., акт № 30, т. 8 и анекс към него, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 5977/27.07.2015 год., акт № 72, т. 14, по отношение на: - имот № 390070 – нива от 44,673 дка, - имот № 380020 – нива от 23,794 дка, - имот 0 234771 – нива от 1,838 дка, - имот № 234770 – нива от 7,038 дка, - имот № 095070 – нива от 23,803 дка и – имот № 060307 – нива то 2,859 дка, всички в землището на с. Септемврийци, обл. Монтана, че същият няма действие по отношение на ищците в частта за отдаване под наем за срок от 5 години, считано от стопанската и продължен с анекса за още пет стопански години, считано от 2015/2016 год., както и Да бъде отменен вписаният оспорван договор и да бъде заличено неговото вписване.

Законът за арендата в земеделието /ЗАЗ/ е специален закон, уреждащ арендните отношения. В случая, доколкото е сключен договор за наем, а не за аренда, следва да се приложат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно наемните отношения.

Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка.

При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост.

В този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно – прехвърлително действие, както и някои облигационни сделки, слючени за по - продължителен период /напр. договорът за наем, сключен за срок над 3 години – чл.229, ал.2 от ЗЗД/. Останалите облигационни сделки са такива на обикновено управление. (в т. см. са разясненията, дадени с ТР N 91/74г., в което е направено разграничение между „действия на обикновено управление" и „действия на разпореждане").

Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява, че при сключването на договора за наем С.Б., е сключил договора, действайки само от свое име, а не от името на другите съсобственици, тъй като не е упълномощен от тях. По този начин той е извършил сделка на обикновено управление, а не разпоредителна сделка.

Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а съгласно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Отсъствието на надлежна представителна власт за сключване на договор за наем за срок от 5години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. З, пр.2 ЗЗД, а не нищожност на целия договор за наем (в т. см. са Р-34-07-П т. о., ТК, Р-15-10-П т. о., ТК).

Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно – за три години.

Ето защо разпоредбата от договора за наем, с която е уговорен срок на действие на договора пет стопански години, следва да се обяви за нищожна в частта й, относно срокът, по-дълъг от три години и да се приеме, че договорът има сила за срок от три години, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.

От друга страна съдът напълно споделя твърдението на особеният представител на първият ответник по делото, а именно че независимо от факта, че съпругата на С.Б. е починала преди преди наследодателя си, но пък е оставила като наследница своята дъщеря, която я замества и придобива полагаемата й се част от своята майка. От друга страна липсват доказателства процесните имоти да се поделени.

Предвид изложеното, предявеният иск следва да се уважи като основателен и доказан.

При този изход от делото, ответниците, с оглед разпоредбата на чл.78, ал.1 от ГПК ще следва да понесат и тежестта на направените от ищеца разноски за разглеждането на делото пред тази инстанция, в размер на 730 лв общо , от които 400лв за адвокатска защита и представителство и 90лв –държавна такса и 300 лв. за назначеният особен представител .

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

1. ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ищците: «Краси»ЕООД с ЕИК *** и Г.М. |М. ЕГН **********, считано от датата на завеждане на исковата молба – 02.06.2017г. и занапред, че сключеният на 24.01.2014 год. договор за наем между ответника / С.А.Б., като наемодател и ответника Златия Агро ЕООД, като наемател/, договор за наем на, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 2892/29.03.2011 год., акт № 30, т. 8 и анекс към него, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 5977/27.07.2015 год., акт № 72, т. 14, по отношение на: -имот № 841020 – нива от 72,958 дка, имот № 390070 – нива от 44,673 дка, - имот № 380020 – нива от 23,794 дка, - имот 0 234771 – нива от 1,838 дка, - имот № 234770 – нива от 7,038 дка, - имот № 095070 – нива от 23,803 дка и – имот № 060307 – нива то 2,859 дка, всички в землището на с. Септемврийци, обл. Монтана, че същият няма действие по отношение на Г.М.М. ЕГН ********** и «Краси»ЕООД с ЕИК *** в частта за отдаване под наем за срок от 5 години, считано от стопанската и продължен с анекса за още пет стопански години, считано от 2015/2016 год.

ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

Решението в тази му част подлежи на обжалване в 2-седмичен срок от връчването му на страните, пред МОС.

2. При условията на чл. 238, ал.1 ГПК и на чл. 239, ал.1, т.1 и т.2, предл.1 ГПК по отношение на „Златия агро“ ЕООД с ЕИК *** ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на ищците: «Краси»ЕООД с ЕИК *** и Г.М. |М. ЕГН **********, считано от датата на завеждане на исковата молба – 07.06.2017 г. и занапред, че сключеният на 24.01.2014 год. договор за наем между ответника / С.А.Б., като наемодател и ответника Златия Агро ЕООД, като наемател/, договор за наем на, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 2892/29.03.2011 год., акт № 30, т. 8 и анекс към него, вписан в Сл.вп. Лом под дв.вх.рег. № 5977/27.07.2015 год., акт № 72, т. 14, по отношение на: - имот № 841020 – нива с площ от 72,958 дка, имот № 390070 – нива от 44,673 дка, - имот № 380020 – нива от 23,794 дка, - имот 0 234771 – нива от 1,838 дка, - имот № 234770 – нива от 7,038 дка, - имот № 095070 – нива от 23,803 дка и – имот № 060307 – нива то 2,859 дка, всички в землището на с. Септемврийци, обл. Монтана, че същият няма действие по отношение на Г.М.М. ЕГН ********** и «Краси»ЕООД с ЕИК *** в частта за отдаване под наем за срок от 5 години, считано от стопанската и продължен с анекса за още пет стопански години, считано от 2015/2016 год.

ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

РЕШЕНИЕТО в тази му част не подлежи на обжалване – чл. 239, ал.4 ГПК.

……………

ОСЪЖДА С.А.Б. и «ЗЛАТИЯ АГРО» ЕООД, ЕИК ***, представлявано от управителя К.Й. Иванова, да заплатят / солидарно/ на „Краси“ЕООД и Г.М.м. сумата от 790лв , от които 700лв за адвокатска защита и представителство и 90лв –държавна такса.

Решението в частта за разноските подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: