Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр. Лом, 07.11.2014 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Ломски районен съд, в публичното съдебно
заседание на девети октомври, две хиляди и четиринадесета година в състав:
при
секретаря Р.Д., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 424 по описа за 2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Искове с правно основание – чл. 26,
ал. 1, предл. 1, вр. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.
Предявен е иск от И.Л.П., ЕГН **********,***,
чрез пълномощника си, адв. Н. К., МАК, срещу ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ЕИК *********, с
адрес на управление: *************, представлявано от управителя К.Й.И., за
обявяване за нищожна на клаузата, уреждаща срока на договор за наем.
Ищцата твърди, че като наследница на С.Ч. и И.Ч.,
е една от съсобствениците на процесните имоти.
На 28.02.2012 год. друг от съсобствениците – М.Д.
бил сключил с ответника договор за наем за срок от 10 години по отношение на
тези имоти. Договорът е бил вписан в Сл.Вп. – Лом.
Ищцата счита, че
сключването на договор за наем за срок от десет години не е действие на
обикновено управление и за това не може да бъде извършено еднолично от единият
от съсобствениците, поради което и договорът е недействителен за срока над три
години.
За това иска от съда: да бъде обявен за нищожен, поради противоречие със
закона, договорът за наем на недвижим имот от 28.02.2012 год., с който М.К.Д.,
ЕГН ********** от ********, като един от наследниците по закон на С.И.Ч. и И.С.Ч.,
е отдал под наем недвиживи имоти: 1./ НИВА в землището на ***********, от 4,041 дка, трета категрия, м. Върха,
представляваща имот № 231003;
2./ НИВА в землището на ***********, от 15,316 дка, трета категрия, м.
Вълч.межда, представляваща имот №
296007, 3./ НИВА в землището на ********, от 40,430 дка, трета категрия, м. 296, представляваща имот № 296008, 4./ НИВА в землището на ********,
от 20,670 дка, трета категрия, м.
Петрови гробища, представляваща имот №
297004, само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора
над три години за десет години.
Иска се също, да
бъде обявено от съда, че на осн. чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът има действие за
срок от три години.
Претендират се и
направените във връзка с делото разноски.
Писмен отговор
от ответника ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, чрез пълномощника, адв. Б. Б., МАК, е постъпил в
срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.
Ответникът оспорва
исковете, като счита, че същите са неоснователни и моли да бъдат отхвърлени.
Аргументите са правни, като не оспорва фактическите твърдения в и.м.
Счита, че искането е
и недопустимо по отношение на имот № 108013, от 12,377 дка, находящ се в
землището на ******** /макар, че в и.м. няма каквото и да било искане по
отношение на този имот/.
Към отговора си
прилага и разпечатка от Р. № 703/05.01.2011 год. по гр.д. № 1060/2009 год., ІV
ГО, ВКС.
С
оглед въведените факти и становището на ответниците, съдът приема, че между
страните няма спорни фактически твърдения. Спорът е относно правното значение
на фактите.
В
съдебно заседание ищцата се не се явява, не се представлява.
По делото са събрани писмени доказателства,
след чиято преценка съдът приема за установено следното:
От фактическа
страна:
Видно от представеният Договор за наем на
земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 1352/28.02.2012 год. на Нотариус Станислав
Станчев, рег. № 577 РНК, с р-н на действие ЛРС, същият е сключен между М.К.Д.,
ЕГН **********, чрез пълномощника си, Р.Е.Ц. – като наемодател и „Златия Агро“
ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя К.Й.И., чрез пълномощника си Р.Ц.
– като наемодател.
Предмет на договора са описаните и
индивидуализирани в него общо 92,834 дка земеделска земя, а именно: 1./ имот №
231003, 2./ имот № 296007, 3./ имот № 293008, 4./ имот № 297004 и 5./ имот №
108013, всички в землището на ********.
В чл. 2 от Договора е посочено, че наемният
срок е 10 /десет/ стопански години, като същият влиза в сила от стопанската
2014/2015 год.
От
представените Удостоверения за наследници на И.С.Ч., поч. 06.04.1952
год., б.ж. на ******** и С.И.Ч., поч. 20.04.1930 год., б.ж. на с.с., след
смъртта си двамата съпрузи са оставили 29 наследници, една от които /№ 1.2.2./
е ищцата, а друг – М.К.Д. /№ 1.3.1/.
Не е спорно между страните и за това съдът
приема, че на наследниците на И.С.Ч., с Решение № 7975/04.11.1994 год. на ПК
Вълчедръм е била възстановена собствеността по отношение на следните земеделски
имоти:
1. Нива от 4,041 дка,
трета категория, имот № 231003 в м.
Върха, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707;
2. Нива от 40,430 дка,
трета категория, имот № 296008 в м.
296, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707;
3. Нива от 20,670 дка,
трета категория, имот № 297004 в м.
Петрови гробища, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707.
На наследниците на С.И.Ч., с Решение №
7975/04.11.1994 год. на ПК – Вълчедръм е била възстановена собствеността по
отношение на
-
Нива
от 15,316 дка, трета категория, имот № 296007 в м. Вълча межда, в землището на ********, ЕКАТТЕ
61707.
От
правна страна:
Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1, вр. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.
Иска се да
бъде обявен за нищожен, поради противоречие със закона, договорът за наем на
недвижим имот от 28.02.2012 год., с който М.К.Д., ЕГН ********** от ******,
като един от наследниците по закон на С.И.Ч. и И.С.Ч., е отдал под наем
недвиживи имоти: 1./ НИВА в землището на ********, от 4,041 дка, трета категрия, м. Върха, представляваща имот № 231003; 2./ НИВА в землището на ********, от 15,316 дка, трета категрия, м. Вълч.межда, представляваща имот № 296007, 3./ НИВА в землището на ********,
от 40,430 дка, трета категрия, м.
296, представляваща имот № 296008,
4./ НИВА в землището на ********, от 20,670 дка, трета категрия, м. Петрови гробища, представляваща имот № 297004, само в частта, в която е
уговорен срокът на действие на договора над три години за десет години.
Иска се също, да
бъде обявено от съда, че на осн. чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът има действие за
срок от три години.
В отговора си,
ответникът, чрез процесуалния си представител адв. Б. Б., МАК развива
възражения в насока, че договорът за наем не страда от порок, тъй като в случая
не са нарушени разпоредбите на чл. 3 ЗАЗ.
Законът за арендата
в земеделието /ЗАЗ/ обаче е специален закон, уреждащ арендните отношения. В
случая, доколкото е сключен договор за наем, а не за аренда, следва да се
приложат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно
наемните отношения.
Делението
на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда
в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка.
При
сделките на разпореждане е налице
отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е
събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на
правото на собственост.
В
този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно – прехвърлително
действие, както и някои облигационни сделки, слючени за по -
продължителен период /напр. договорът за наем, сключен за срок над 3 години –
чл.229, ал.2 от ЗЗД/. Останалите облигационни сделки са такива на обикновено
управление. (в т. см. са разясненията, дадени с ТР N
91/74г., в което е направено разграничение между „действия на обикновено
управление" и „действия на разпореждане").
Не е спорно
между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява, че при
сключването на договора за
наем от 28.02.2012 год. съсобствениците са били представлявани само от М.К.Д.
/един от наследниците/, чрез пълномощник, като договорът за наем е бил сключен за срок от 10 години.
Не е посочено
в процесния договор, а и не се твърди от ответника, съсобственикът М.Д. посочен
като наемодател, да е бил изобщо упълномощаван от останалите съсобственици.
Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, договорът за наем не може
да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а съгласно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, лицата, които
могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват
договор за наем за повече от три години.
Отсъствието
на надлежна представителна власт за сключване на
договор за наем за срок от 10 години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години
по силата на разпоредбата на чл. 229,
ал. З, пр.2 ЗЗД, а не нищожност на целия договор за наем (в т. см. са Р-34-07-П т. о., ТК, Р-15-10-П т. о., ТК).
Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът
бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно – за три
години.
Ето защо разпоредбата от договора за наем, с
която е уговорен срок на действие на договора десет стопански години, следва да
се обяви за нищожна в частта й, относно срокът, по-дълъг от три години и да
се приеме, че договорът има сила за срок
от три години, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.
Предвид
изложеното, предявеният иск следва да се уважи като основателен и доказан.
При този изход от делото, ответникът, с оглед
разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК ще следва да понесе и тежестта на направените
от ищеца разноски за разглеждането на делото пред тази инстанция, в размер на 200
лв., от които 150 лв. за адвокатска защита и представителство и 50 лв. – държавна
такса.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл. 229, ал. 2 от
ЗЗД, Договорът за наем на земеделска
земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 1352/28.02.2012 год. на Нотариус Станислав Станчев, рег. № 577 РНК, с
р-н на действие ЛРС, сключен между М.К.Д., ЕГН **********, чрез пълномощника
си, Р.Е.Ц. – като наемодател и „Златия Агро“ ЕООД, ЕИК *********,
представлявано от управителя К.Й.И., чрез пълномощника си Р.Ц. – като
наемодател, САМО в
частта, в която са отдадени под наем следните недвижими имоти:
1./ Нива от 4,041 дка,
трета категория, имот № 231003 в м.
Върха, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707;
2./ Нива от 40,430 дка,
трета категория, имот № 296008 в м.
296, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707,
3./ Нива от 20,670 дка,
трета категория, имот № 297004 в м.
Петрови гробища, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707,
4./ Нива от 15,316 дка,
трета категория, имот № 296007 в м.
Вълча межда, в землището на ********, ЕКАТТЕ 61707,
И САМО в
частта, в която е уговорен срокът на
действие на договора за десет години, КАТО на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД,
ОБЯВЯВА, че
договорът има действие за срок от три
години.
ОСЪЖДА
ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, ЕИК *********, с адрес на управление: *************,
представлявано от управителя К.Й.И., да заплати на И.Л.П., ЕГН **********,***, сумата
от 200 /двеста/ лв., представляваща
разноски за разглеждане на делото пред тази инстанция.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен
съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: