Р Е Ш Е Н И Е

№

Лом ,27.07.2016г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Ломският районен съд, втори състав, в проведеното на 20.07.2016г, открито съдебно заседание, в състав: 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАТАЛИЯ ЛОЗАНОВА

при участието на секретаря К.А. като разгледа докладваното от съдията гр.д. №46 по описа на ЛРС за 2016 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по обективно съединени искове с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1, вр. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.

Ищецът Р.П.В. . с ЕГН ********** чрез пълномощника си, адв. Н. . К. *** срещу ответника «Златия агро «ЕООД за обявяване за нищожна клаузата, уреждаща срока на договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите рег.№8323от 13.09.2012г.на Нотариус С. С. сключен между В. Х. А. чрез пълномощник Ц. като наемодател , а ответното дружество като наемодател, а именно САМО в часта ,с която е отдадена под наем НИВА в землището на с.Разград от 68,516 дка в местността «КРумов гред «207 имот 207005. от пет на три години .

Ищеца твърди, че е един от наследниците по закон на и. в. л. починал на 02.06.1938 г. ,който е оставил в наследство НИВА в землището на с.Разград от 68,516 дка в местността «Крумов гред «207 имот №207005

На 13.09.2012 год. Един от съсобствениците –В. Х. А. ,наследник на общият ни наследодател Л. . сключила с ответното дружество договор за наем за срок от 5 години по отношение на тези имоти. Договорът е вписан в Службата по .Вписванията . – Лом.

Ищец счита, че сключването на договор за наем за срок от пет години не е действие на обикновено управление и за това не може да бъде извършено еднолично от единия от съсобствениците, поради което и договорът е недействителен за срока над три години.

За това иска от съда: да бъде обявен за нищожен, поради противоречие със закона договорът за наем на недвижим имот от 13.09.2012 год., с който В. Х. А. ,наследник на общият ни наследодател Л. . сключила с ответника договор за наем за срок от 5 години по отношение на тези имоти. Договорът е бил вписан в Службата по .Вписванията . – Лом. на 18.09.2012г.с вх № рег № 7335 акт № 18 т.15 .само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора над три години, а именно: за пет години.

Иска се също, да бъде обявено от съда, че на осн. чл. 229, ал. 3 ЗЗД, че договорът има действие за срок от три години.

Претендират се и направените във връзка с делото разноски.

Писмен отговор от ответнника е постъпил в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК. чрез адв Б.Б. .Моли да се отхвърли искът.Процесният договор въпреки квалифицирането му като договор за наем по същество е договор за аренда ,сключен е при спазване разпоредбите на чл.3 ал.1 от ЗАЗ .

В съдебно заседание ответникът се представлява от адв. Б. ,която оспорва искът като счита, че същия е неосноватеен и моли да бъде отхвърлен.

С оглед въведените факти и становището на ответниците, съдът приема, че между страните няма спорни фактически твърдения. Спорът е относно правното значение на фактите.

В съдебно заседание ищеца не се явява, а се представлява от адв.Н. .К. ..

По делото са събрани писмени доказателства, след чиято преценка съдът приема за установено следното:

От фактическа страна:

Видно от представеният Договор за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 8323/13.09.2012 год. на Нотариус Ст.Станчев . рег. № 577 РНК, с р-н на действие ЛРС, същият е сключен на 13.09.2012 г. между В. Х. А. чрез пълномощник Ц. като наемодател , а ответното дружество като наемател ,

Предмет на договора са описаните и индивидуализирани в него общо 68,516 дка земеделска земя, находяща се в землището на с. Разград, обл. Монтана, ЕКАТТЕ 61707, имот №207005 в местността „Крумов гред „207, при граници и съседи имоти№№ : 207014,№ 207015,№207001,№ 207003,№ 207008,№ 207009,№ 207010,№ 207011 ,и Полски път №№ 000154 и № 000665 .

В чл. 2 от Договора е посочено, че наемният срок е 5/пет / стопански години, като същият влиза в сила от стопанската 2012/2013 год.

От представеното Удостоверение за наследници на и. в. л.. б.ж.,с. Разград,след смъртта си е оставил наследници, един от които е ищеца /вписан в удостоверението под № 1.2.13.2./ а друга сключилата договора за наем В. Х. А. по удостоверение за наследници с изх №у 428/07.03.2106г.вписана под № 1.1.4.2 .

Не е спорно между страните и за това съдът приема, че на наследниците на и. в. л. ., с Решение № 7975 от 04.11.1994 год. на ПК В. е била възстановена собствеността по отношение на ПРОЦЕСНАТА земеделска зема а именно на НИВА в землището на с. Разград от 68,516 дка, трета категория, м. „Крумов гред ” /207/, имот № 207005

От правна страна:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 26, ал. 1, предл. 1, вр. чл. 229, ал. 3 от ЗЗД.

Иска се да бъде обявен за нищожен, поради противоречие със закона, договорът за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. №8323 /13.09.2012 г.

Договорът е бил вписан в Службата по .Вписванията . – Лом. на 18.09.2012г.с вх № рег № 7335 акт № 18 т.15 .само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора над три години, а именно: за пет години. рег. №8323 /13.09.2012 г. на Нотариус Станчев ., рег. № 577 РНК, с р-н на действие ЛРС, същият е сключен на 13.09.2012 г.между между В. Х. А. чрез пълномощник Ц. като наемодател , а ответното дружество като наемател ,с който договор е отдадена под наем в землището на с. Разград от 68,516 дка, трета категория, м. „Крумов гред ” /207/, имот № 207005 , само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора над три години за десет години.

Иска се също, да бъде обявено от съда, че на осн. чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът има действие за срок от три години.

Законът за арендата в земеделието /ЗАЗ/ обаче е специален закон, уреждащ арендните отношения. В случая, доколкото е сключен договор за наем, а не за аренда, следва да се приложат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно наемните отношения.

Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка.

При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост.

В този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно – прехвърлително действие, както и някои облигационни сделки, слючени за по - продължителен период /напр. договорът за наем, сключен за срок над 3 години – чл.229, ал.2 от ЗЗД/. Останалите облигационни сделки са такива на обикновено управление. (в т. см. са разясненията, дадени с ТР N 91/74г., в което е направено разграничение между „действия на обикновено управление" и „действия на разпореждане").

Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява, че при сключването на договора за наем от 13.09.202 год. съсобствениците са били представлявани само от В. Х. А. чрез пълномощника си Р. Ц. /пълонмощно № 7613/23-08.2012г.на нотарус Станчев ,кояьто е /един от наследниците, като договорът за наем е бил сключен за срок от пет години.

Не е посочено в процесния договор, а и не се твърди от ответника, че като наемодателка Александрова е била изобщо упълномощаван от останалите съсобственици.

Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а съгласно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Отсъствието на надлежна представителна власт за сключване на договор за наем за срок от 5 години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. З, пр.2 ЗЗД, а не нищожност на целия договор за наем (в т. см. са Р-34-07-П т. о., ТК, Р-15-10-П т. о., ТК).

Съгласно разпоредбата на чл.229 ал.1 от ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет години ,освен ако не е търговска сделка ,а съгласно ал.2 лицата ,които могат да вършат само действия на обикновено управление не могат да сключват договор за наем за повече от три години.Отсъствието на надлежна представителнта власт за сключване на договор за наем за срок от пет години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл.229 ал.3предл.2 от ЗЗД,А НЕ НА НИЩОЖНОСТ НА ЦЕЛИЯТ ДОГОВОР ЗА НАЕМ .-решение № 34-07-Птк И Решжение 15-10-10 г. то ТК . Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно – за три години.

Ето защо разпоредбата от договора за наем, с която е уговорен срок на действие на договора десет стопански години, следва да се обяви за нищожна в частта й, относно срокът, по-дълъг от три години и да се приеме, че договорът има сила за срок от три години, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.

Основното възражение на ответното дружество чрез адв Б. е в насока ,че договорът не е нищожен,а в случая договор следва да се счита като договор за аренда .ЗАЗ обаче е специален закон ,уреждащ арендните отношения .В случая доколкото е сключен договор за наем ,независимо ,че негов предмет е земеделска земя ,а не за аренда следва да се прилагат общите разпоредби на ЗЗД ОТНОСНО НАЕМНИТЕ отношения.

Делението на сделките на разпоредителни и такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат ,който се цели със съответната сделка

Предвид изложеното, предявеният иск следва да се уважи като основателен и доказан.

При този изход от делото, ответникът, с оглед разпоредбата на чл. 78, ал. 1 ГПК ще следва да понесе и тежестта на направените от ищеца разноски за разглеждането на делото пред тази инстанция, в размер на 574.11 лв., от които 480 лв. за адвокатска защита и представителство и 95,22 лв. – държавна такса.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, Договорът за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите рег. № 8323/13.09.2012 год. на Нотариус С. С. . рег. № 577 РНК, с р-н на действие ЛРС, сключен на 13.09.2012 г.между В. Х. А. чрез пълномощника си Р. Ц. /пълномощно № 7613/23-08.2012г.на нотариус ,вписан в Службата по .Вписванията при ЛРС . –. на 18.09.2012г.с вх № рег № 7335 акт № 18 т.15 – като наемодател и „Златия Агро „ ЕООД с ЕИК 111560777 със седалище и адрес на управление В. ул.”Б. „ № 90 управлявано от К.Й.И. – като наемател в частта, в която са отдаден под наем следният недвижим имот:

НИВА от 68,516 дка земеделска земя, находяща се в землището на с. Разград, обл. Монтана, ЕКАТТЕ 61707, имот №207005 в местността „Крумов гред „207, при граници и съседи имоти№№ : 207014,№ 207015,№207001,№ 207003,№ 207008,№ 207009,№ 207010,№ 207011 ,и Полски път №№ 000154 и № 000665 .

САМО в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора за пет години, КАТО на основание чл. 229, ал. 3 от ЗЗД,

ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

ОСЪЖДА „Златия Агро „ ЕООД с ЕИК 111560777 със седалище и адрес на управление В. ул.”Б. „ № управлявано от К.Й.И. да заплати на от Р.П.В. *** с ЕГН ********** , чрез пълномощника си, адв. Н.К. *** МАК, сумата от 575.22 лв.представляваща разноски за разглеждане на делото пред тази инстанция.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :