Р Е Ш Е Н И Е

№

гр. Лом, 08.12.2016г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ломският районен съд, в публичното съдебно заседание на осми декември две хиляди и шестнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Б.И.

при секретаря Д.Ц., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 969 по описа на съда за 2016г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск от Н.П.Б.-Б. с ЕГН ********** ***, чрез адв.Н.К. от МАК срещу „ЗЛАТИЯ АГРО” ЕООД, с ЕИК **********, с правно основание чл.229, ал.2 във вр. с чл.26, ал.1, пр.1 алт.1 от ЗЗД за обявяване за нищожна на клаузата, уреждаща срока на договор за наем.

Правно основание – чл.26, ал.1, предл.1 във вр. с чл.229, ал.2 от ЗЗД.

Иска се: да бъде обявен за нищожен, поради противоречие със закона, Договорът за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 10858 от 08.12.2010г. на Нотариус С.С. с рег.№ 577 на НК, с район на действие ЛРС, вписан на 10.02.2010г. в Служба по вписваниятапри ЛРС под № вх.рег.811, акт.№ 31, т.3 и Анекс към този договор от 03.09.2014г. рег.№ 8211 на същия нотариус, вписан на 04.09.2014г. вх.рег.№ 5987, акт. № 118, том 13 в Служба по вписванията при ЛРС, сключен между Н.К.Н., чрез пълномощника си Р.Е.Ц., като наемател и «Златия Агро» ЕООД, представлявано от едноличния собственик на капитала К.Й.И., чрез пълномощника и Р.Е.Ц., като наемодател, в частта в която е отдаден под наем следния недвижим имот: нива в землището на с.Златия от 14,500дка, трета категория, местност «Равнището», имот № 249011, от който е образуван имот № 249019 от 7,800дка, само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора за пет години, като на осн. чл.229, ал.3 от ЗЗД, да бъде обявено от съда, че договорът има действие за срок от три години.

В Исковата молба ищцата твърди, че е собственик на недвижим имот – НИВА в землището на с.Златия от 7,800дка, трета категория, местност „Равнището /249/”, имот № 249019, придобит с Нотариален акт № 14, том VІ, дело № 438 от 2015г. на Нотариус Д. М. с рег.№ 393 на Нотариалната камара, с район на действие РС гр.Лом. Твърди, че праводателят и С.К.П. е придобила изключително право на собственост върху горепосочения имот, възоснова на Договор за доброволна делба вх.рег.№ 5276 от 01.07.2015г. Преди извършване на доброволната делба братът на П. – Н.К.Н., в като съсобственик на все още неподеления имот е сключил Договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 10858 от 08.12.2010г. на Нотариус С.С. с рег.№ 577 на НК, с район на действие ЛРС, вписан на 10.02.2010г. в Служба по вписваниятапри ЛРС под № вх.рег.811, акт.№ 31, т.3 и Анекс към този договор от 03.09.2014г. рег.№ 8211 на същия нотариус, вписан на 04.09.2014г. вх.рег.№ 5987, акт. № 118, том 13, в Служба по вписванията при ЛРС, с който срокът на договора се удължава с 5 години, считано от стопанската 2016/2017г.

Твърди се, че наемодателят по този договор, като един от съсобствениците е сключил договора действайки само от свое име, а не от името на другия съсобственик, тъй като не е упълномощаван от него. По този начин е извършил сделка на обикновени управление, а не разпоредителна такава.

Ищцата счита, че сключването на договор за наем за срок от десет години не е действие на обикновено управление и за това не може да бъде извършено еднолично от единият от съсобствениците, поради което и договорът е недействителен за срока над три години.

Претендират се и направените във връзка с делото разноски.

Писмен отговор от ответника ЗЛАТИЯ АГРО ЕООД, чрез пълномощника, адв. Б. Б., МАК, е постъпил в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК.

Ответника оспорва иска, като счита, че същият е неоснователев и моли съда да бъде отхвърлен. Аргументите са правни, като не оспорва фактическите твърдения в ИМ.

С оглед въведените факти и становището на ответниците, съдът приема, че между страните няма спорни фактически твърдения. Спорът е относно правното значение на фактите.

В съдебно заседание ищцата не се явява, представлява се от процесуален представител адв.Н.К. от МАК, който поддържа предявеният иск и моли съда да постанови решение с което за го уважи.

В съдебно заседание ответното дружество се представлява от юриконсулт Б.Б., която моли съда да онхвърли предявения иск като неоснователен и недоказан.

По делото са събрани писмени доказателства, след чиято преценка съдът приема за установено следното:

От фактическа страна:

Видно от представеният Нотариален акт № 14, том VІ, дело № 438 от 2015г. на Нотариус Д. М. с рег.№ 393 на Нотариалната камара, с район на действие РС гр.Лом ищцата Н. П. Б.-Б. е придобила правото на собственост върху НИВА в землището на с.Златия от 7,800дка, трета категория, местност „Равнището /249/”, имот № 249019.

Нейн праводател е лицето С.К.П., която е придобила правото на собственост върху горепосочения имот, възоснова на Договор за доброволна делба вх.рег.№ 5276 от 01.07.2015г.

Видно от представеният Договор за наем на земеделска земя от 07.12.2010г. сключен между П. и нейния брат Н.К.Н., вторият като съсобственик на неподеления имот е сключил Договор за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 10858 от 08.12.2010г. на Нотариус С.С. с рег.№ 577 на НК, с район на действие ЛРС, вписан на 10.02.2010г. в Служба по вписваниятапри ЛРС под № вх.рег.811, акт.№ 31, т.3.

Предмет на договора са описаните и индивидуализирани в него общо 33,410дка земеделска земя, а именно: 1./ имот № 074004 от 18,910дка и 2./ имот № 249011 от 14,500дка, двамата в землището на с.Златия, общ.Вълчедръм, обл.Монтана.

В т.2 от договора е посочено, че договора се сключва за срок от 5 /пет/ стопански години, считано от 01.10.2011г. до 01.10.2016г.

Впоследствие е подписан и Анекс към този договор от 03.09.2014г. рег.№ 8211 на същия нотариус, вписан на 04.09.2014г. вх.рег.№ 5987, акт. № 118, том 13, в Служба по вписванията при ЛРС, с който срокът на договора се удължава с 5 години, считано от стопанската 2016/2107г.

От правна страна:

Съдът е сезиран с иск с правно основание чл. 229, ал.2 във вр. с чл.26, ал.1, пр.1, алт.1 от ЗЗД.

Иска се да бъде обявен за нищожен, поради противоречие със закона, Договорът за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 10858 от 08.12.2010г. на Нотариус С.С. с рег.№ 577 на НК, с район на действие ЛРС, вписан на 10.02.2010г. в Служба по вписваниятапри ЛРС под № вх.рег.811, акт.№ 31, т.3 и Анекс към този договор от 03.09.2014г. рег.№ 8211 на същия нотариус, вписан на 04.09.2014г. вх.рег.№ 5987, акт. № 118, том 13 в Служба по вписванията при ЛРС, сключен между Н.К.Н., чрез пълномощника си Р.Е.Ц., като наемател и «Златия Агро» ЕООД, представлявано от едноличния собственик на капитала К.Й.И., чрез пълномощника и Р.Е.Ц., като наемодател, в частта в която е отдаден под наем следния недвижим имот: нива в землището на с.Златия от 14,500дка, трета категория, местност «Равнището», имот № 249011, от който е образуванимот № 249019 от 7,800дка, само в частта, в която е уговорен срокът на действие на договора за пет години.

Иска се също, да бъде обявено от съда, че на осн. чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът има действие за срок от три години.

В отговора си, ответникът, чрез процесуалния си представител адв. Б. Б., МАК развива възражения в насока, че договорът за наем не страда от порок, тъй като в случая не са нарушени разпоредбите на чл. 3 ЗАЗ.

Законът за арендата в земеделието /ЗАЗ/ обаче е специален закон, уреждащ арендните отношения. В случая, доколкото е сключен договор за наем, а не за аренда, следва да се приложат общите разпоредби на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ относно наемните отношения.

Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели със съответната сделка.

При сделките на разпореждане е налице отчуждаване или тежко обременяване на едно право, докато при сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост.

В този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещно – прехвърлително действие, както и някои облигационни сделки, слючени за по - продължителен период /напр. договорът за наем, сключен за срок над 3 години – чл.229, ал.2 от ЗЗД/. Останалите облигационни сделки са такива на обикновено управление. (в т. см. са разясненията, дадени с ТР N 91/74г., в което е направено разграничение между „действия на обикновено управление" и „действия на разпореждане").

Не е спорно между страните, а и от събраните по делото доказателства се установява, че при сключването на договора за наем Н.К.Н., като един от съсобствениците, е сключил договора, действайки само от свое име, а не от името на другия съсобственик, тъй като не е упълномощен от него. По този начин той е извършил сделка на обикновено управление, а не разпоредителна сделка.

Съгласно разпоредбата на чл. 229, ал. 1 ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка, а съгласно чл. 229, ал. 2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.

Отсъствието на надлежна представителна власт за сключване на договор за наем за срок от 5години има за последица редуциране на срока на договора за наем на три години по силата на разпоредбата на чл. 229, ал. З, пр.2 ЗЗД, а не нищожност на целия договор за наем (в т. см. са Р-34-07-П т. о., ТК, Р-15-10-П т. о., ТК).

Съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД, ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно – за три години.

Ето защо разпоредбата от договора за наем, с която е уговорен срок на действие на договора пет стопански години, следва да се обяви за нищожна в частта й, относно срокът, по-дълъг от три години и да се приеме, че договорът има сила за срок от три години, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД.

Предвид изложеното, предявеният иск следва да се уважи като основателен и доказан.

При този изход от делото, ответникът, с оглед разпоредбата на чл.78, ал.1 от ГПК ще следва да понесе и тежестта на направените от ищеца разноски за разглеждането на делото пред тази инстанция, в размер на 530лв /петстотин и тридесет лева/, от които 480лв /четиристотин и осемдесет лева/ за адвокатска защита и представителство и 50лв /петдесет лева/ –държавна такса.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

ОБЯВЯВА за НИЩОЖЕН, на основание чл.229, ал.2 от ЗЗД, Договорът за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите с рег.№ 10858 от 08.12.2010г. на Нотариус С.С. с рег.№ 577 на НК, с район на действие ЛРС, вписан на 10.02.2010г. в Служба по вписваниятапри ЛРС под № вх.рег.811, акт.№ 31, т.3 и Анекс към този договор от 03.09.2014г. рег.№ 8211 на същия нотариус, вписан на 04.09.2014г. вх.рег.№ 5987, акт. № 118, том 13 в Служба по вписванията при ЛРС, сключен между Н.К.Н., чрез пълномощника си Р.Е.Ц., като наемател и «Златия Агро» ЕООД, представлявано от едноличния собственик на капитала К.Й.И., чрез пълномощника и Р.Е.Ц., като наемодател, САМО В ЧАСТТА в която е е уговорен срокът на действие на договора на отдадения под наем недвижим имот: нива в землището на с.Златия от 14,500дка, трета категория, местност «Равнището», имот № 249011, от който е образуванимот № 249019 от 7,800дка, за пет години.

ОБЯВЯВА, че договорът има действие за срок от три години.

ОСЪЖДА «ЗЛАТИЯ АГРО» ЕООД, ЕИК ****, представлявано от управителя К. Й. И., да заплати на Н.П.Б.-Б. *** сумата от 530лв /петстотин и тридесет лева/, от които 480лв /четиристотин и осемдесет лева/ за адвокатска защита и представителство и 50лв /петдесет лева/ –държавна такса.

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Монтана в 14-дневен срок от съобщението до страните че е изготвено.

РАЙОНЕН СЪДИЯ: